부산지방법원 2025타경101596. 부산 강서구 대저1동 801-3 일원의 대지·도로와 일반철골구조 지상 3층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 근린생활시설·창고·단독주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물 3-3과 3-5도 매각에 포함됩니다. 권리관계만 보면 말소기준은 2024.07.25 접수된 대저농업협동조합의 474,000,000원 근저당이고, 이후 설정된 다수의 근저당·가처분·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 안대철·안대열 두 명입니다. 안대철의 전입일은 2024.08.20, 안대열의 전입일은 2025.02.10으로 모두 말소기준일인 2024.07.25보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 안대철은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 안대열도 배당요구와 확정일자 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 서류로 보완해야 합니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 사용·경계 문제입니다. 매각에 포함되는 제시외 건물 3-3 일부가 인접필지 위에 소재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 반대로 토지 위의 컨테이너박스인 제시외 건물 3-1·3-2·3-4는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후에도 철거·이동·점유관계와 인접 토지 소유자 사이의 사용관계를 별도로 정리해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 801-3 · 부산광역시 강서구 대저중앙로215번가길 24-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설·창고·단독주택 · 목록2 토지는 도로 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 평슬라브지붕 지상 3층 · 복합판넬 마감 · 하이샷시 창호 |
| 토지 | 527.0㎡ · 지목 대 · 평지·부정형 · 세로한면(불) · 공시지가 982,600원/㎡ |
| 소유자 | 정명예 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,284,500원 / 989,939,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대저농업협동조합 / 1,422,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 3-3 및 3-5 포함 · 컨테이너박스 3-1·3-2·3-4 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리되지만 파산·현장관계는 확인
말소기준권리는 2024.07.25 접수번호 32776의 대저농업협동조합 근저당 474,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤지는 대저농업협동조합 근저당 120,000,000원·180,000,000원·648,000,000원과 주식회사코텍스 근저당 100,000,000원, 이후 설정된 주식회사금재종합건설·정점용·이종윤·박홍식· 주식회사부산은행의 근저당도 모두 후순위입니다.
신용보증기금이 각 근저당에 설정한 사해행위취소 관련 가처분과 신용보증기금·임창수·중소기업은행· 부산신용보증재단·주식회사 펄스일렉트로닉스·박홍식·농협은행주식회사·주식회사삼우힐링라이프의 가압류, 강서구의 압류 및 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 근저당 관련 등기 18건과 압류·가압류 9건이 얽혀 있지만, 등기 순서 자체는 말소기준 이후에 집중돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력·승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안대철 | 미상 | 2024.08.20 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안대열 | 2층 | 2025.02.10 | 10,000,000원 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 전입이 말소기준일보다 늦어 보증금이 낙찰자에게 인수되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 다만 안대철의 보증금과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 배당표상 당해세와 소액임차인의 최우선변제가 선순위로 반영될 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 989,939,000원으로 감정가 2,020,284,500원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 동일 용도·규모의 최근 실거래나 중개 시세 비교자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 근린생활시설·창고·단독주택과 도로 이용 토지가 결합된 복합 물건은 개별 건물 상태, 임대수익, 개발 가능성, 토지 규제와 경계관계에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 989,939,000원 | 977,639,610원 | 2,774,566,553원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 692,957,300원 | 683,627,727원 | 3,068,578,436원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 485,070,109원 | 477,819,408원 | 3,274,386,755원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 금전 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당 규모는 2,774,566,553원에서 3,068,578,436원, 3,274,386,755원으로 증가합니다. 이는 낙찰자에게 후순위 채권이 승계된다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 소멸 권리의 채권액을 모두 충당하지 못한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 989,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,299,390원 |
| 을구 1번 근저당 · 대저농업협동조합 | 474,000,000원 | 474,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 대저농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 대저농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 대저농업협동조합 | 648,000,000원 | 203,639,610원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사코텍스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사금재종합건설 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 정점용 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 이종윤 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 박홍식 | 320,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 97,900,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 임창수 | 23,310,047원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 180,696,844원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 56,864,542원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 펄스일렉트로닉스 | 25,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 박홍식 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 63,600,513원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사삼우힐링라이프 | 47,834,217원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,752,206,163원 중 채권자 예상배당은 977,639,610원이고, 미배당은 2,774,566,553원입니다. 신청채권자 대저농업협동조합의 청구액 1,422,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위별 배당은 달라질 수 있으나 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙동중학교 북동측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장과 전·답 농경지, 단독주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕 지상 3층으로, 복합판넬 외벽과 하이샷시 창호, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설·창고·단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물 3-3은 창고로 이용됩니다. 목록2 토지는 지목과 현황 모두 도로입니다.
- 토지. 주요 토지는 527.0㎡, 평지의 부정형 대지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 982,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역·비행안전제6구역(전술)과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2024.03.02부터 2027.03.01까지입니다.
- 목록2 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 개발제한구역과 비행안전제6구역(전술)의 적용을 받습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없는 혼합용도 부동산이고 두 차례 유찰됐습니다. 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고 임대수익·건물 상태·토지 활용 가능성을 개별 검토해야 하므로 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 매각 포함 제시외 건물 3-3의 어느 부분이 인접필지에 소재하는지 측량하고, 인접필지 소유관계와 사용승낙·철거 가능성을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물 3-3과 인접필지 사이의 토지·건물 소유관계 변동 시점, 건축 시기와 법정지상권 성립 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너박스 3-1·3-2·3-4의 소유자와 반출 책임, 철거·보관 비용, 토지 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본. 안대철의 보증금·차임과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부, 안대열의 보증금 10,000,000원·차임 2,000,000원 계약 내용을 확인하세요.
- 점유·명도. 근린생활시설·창고·단독주택과 2층 임차 부분의 실제 점유자를 구분하고, 영업시설·동산·재고의 반출 주체와 명도 일정을 확인하세요.
- 파산절차. 2025.05.26 파산선고와 파산관재인 선임 여부, 매각·배당·명도 서류 처리 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 지구단위계획과 기반시설부담구역이 증·개축이나 용도변경에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만 사용하지 말고 인근 근린생활시설·창고·단독주택과 도로 토지의 실제 거래, 임대수익, 건물 보수비 및 철거 가능 비용을 합산해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 소액임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 내역과 교부청구서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서와 매각기일 진행·변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리가 소멸해도 현장 리스크는 남는다”
이 사건은 등기 순서만 보면 분명합니다. 2024.07.25 대저농업협동조합 근저당 이후에 설정된 다수 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 두 명도 후순위 전입이라 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 인수 0원과 안전한 투자물건은 같은 뜻이 아닙니다.
감정가 2,020,284,500원에서 최저가 989,939,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 최신 실거래 시세가 없고, 용도도 근린생활시설·창고·단독주택과 도로 토지가 결합된 형태입니다. 여기에 인접필지 위 제시외 건물의 법정지상권 불명확, 매각 제외 컨테이너, 토지거래허가구역과 개발제한구역, 소유자 파산절차까지 확인할 사항이 많습니다. 권리관계는 정리형이지만, 가격·경계·사용관계는 현장검증형. 감정가 대비 할인율보다 측량과 법률관계, 실제 수익성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.