23,647,000원
부산지방법원 2025타경101610. 화명플리체비스타동원 106동 2층 201호, 전유면적 38.7141㎡의 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,647,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 높은 할인율이 아닙니다. 임차인 안희경은 2023.03.31 전입·점유, 2023.03.23 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2023.07.18 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이며, 보증금 155,000,000원이 배당에서 모두 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 825,646원을 먼저 제외하고 임차인에게 22,821,354원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 132,178,646원은 낙찰자가 떠안으므로, 매각대금과 인수액을 합친 실질취득은 155,825,646원입니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조라, 총 취득부담은 대체로 155,000,000원대에 고정되는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2342 화명플리체비스타동원 106동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 38.7141㎡ · 지상9층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 유한회사위캔두 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 23,647,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안희경 / 158,433,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.07.12 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.07.18 갑구 5번 가압류, 채권자는 화명3구역주택재개발정비사업조합이며 청구금액은 230,544,510원입니다. 이후 부산광역시 북구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안희경 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 확정 2023.03.23 전입·점유 2023.03.31 배당요구 2025.04.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 발생 | 132,178,646원 |
보증기관 대위·승계 신고가 따로 있는 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 안희경은 임차인이면서 이 강제경매의 신청채권자로도 표시되어 있습니다. 별도 주의사항에도 동일인 관계에 대한 확인 필요성이 기재되어 있으므로, 임대차계약 원본·보증금 지급내역·채권관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 현 회차의 최저매각가가 23,647,000원까지 내려왔어도 인수액이 132,178,646원 발생해 실질취득은 155,825,646원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차인 인수액이 커져 실질취득은 155,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 23,647,000원 | 132,178,646원 | 155,825,646원 |
| 7회 유찰 시 | 16,552,899원 | 139,145,053원 | 155,697,952원 |
| 8회 유찰 시 | 11,587,029원 | 144,021,538원 | 155,608,567원 |
③ 시세 비교 — 210,000,000원 표본과 실질취득을 비교
같은 단지 화명플리체비스타동원, 전용 38.71㎡ 거래 표본은 2023.05 · 9층 · 210,000,000원 한 건입니다. 평균·최저·최고도 모두 210,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 38.71㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 평균 | 38.71㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현 회차 실질취득 155,825,646원은 이 거래가 210,000,000원의 약 74.2%입니다. 숫자만 비교하면 약 54,174,354원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2023.05이므로, 이를 곧바로 현재 시세 전체로 단정하기는 어렵습니다. 이 물건의 가격 메리트는 최저가 23,647,000원이 아니라 실질취득 155,825,646원이 현재 동일면적 시세보다 충분히 낮은지를 현장 시세와 함께 검증한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 825,646원 |
| 1. 임차인 안희경 보증금 | 155,000,000원 | 22,821,354원 |
| 2. 가압류 · 화명3구역주택재개발정비사업조합 | 230,544,510원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안희경 | 158,433,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 155,000,000원 중 22,821,354원이 배당되고, 부족분 132,178,646원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화명초등학교 북동측 인근으로 공동주택·아파트단지·단지내상가·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스정류장, 도보 약 10분 거리에 도시철도 2호선 화명역과 율리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상9층 건물 내 2층 201호, 전유면적 38.7141㎡이며 사용승인일은 2022.07.12입니다.
- 단지. 화명플리체비스타동원 447세대로 파악됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 화명3주택재개발정비구역이며 교육환경 보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,562,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 16,780㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 별도 자금으로 계산. 현 회차 기준 매수인 인수액은 132,178,646원이며 실질취득은 155,825,646원입니다.
- 임차보증금 실제 잔액 확인. 배당기일까지의 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 미변제액도 달라집니다.
- 안희경의 이중 지위 확인. 임차인이면서 경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급내역·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.12.06 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.17 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기의 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 부족. 동일면적 실거래는 2023.05의 210,000,000원 한 건이므로, 실질취득 155,825,646원의 가격 경쟁력은 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,364만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가 23,647,000원은 감정가 201,000,000원의 11.76%까지 내려와 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 안희경의 보증금 155,000,000원이 먼저 문제입니다. 현 회차에서는 배당 후 남는 132,178,646원을 매수인이 인수하므로 실제 취득부담은 155,825,646원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 155,697,952원, 155,608,567원으로 큰 차이가 없습니다.
제공된 동일면적 실거래 210,000,000원과 비교하면 실질취득은 74.2% 수준이지만, 거래 표본이 2023.05 한 건이라는 한계가 큽니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “약 155,000,000원대의 실질취득이 현재 가치보다 충분히 낮은가”를 판단해야 합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 선순위 임차보증금 인수를 빼고는 이 물건의 가격을 논할 수 없습니다.
