부산지방법원 2025타경101610. 화명플리체비스타동원 106동 2층 201호, 전유면적 38.7141㎡의 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 201,000,000원이 7회 유찰되어 최저가가 16,553,000원, 감정가의 약 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 임차인 안희경은 2023.03.31 전입·점유, 2023.03.23 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2023.07.18 가압류보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있습니다.
보증금은 155,000,000원입니다. 현재 최저가 16,553,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 697,954원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 15,855,046원이 배당되고, 나머지 139,144,954원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 155,697,954원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나는 만큼, 총 부담은 보증금 155,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2342 화명플리체비스타동원 106동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 38.7141㎡ · 지상 9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사위캔두 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 16,553,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안희경 / 158,433,066원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2022.07.12 |
| 단지규모 | 447세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.18 화명3구역주택재개발정비사업조합 가압류 230,544,510원입니다. 이후 부산광역시 북구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 안희경의 전입·점유는 2023.03.31로 말소기준보다 빠릅니다. 2025.04.29 설정된 주택임차권등기의 등기일 자체는 후순위지만, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희경 | 건물 전유부분 전부 · 주거 | 155,000,000원 | 2023.03.31 / 2023.03.23 | 2025.04.29 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
안희경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 대부분을 배당으로 회수하지 못합니다. 현재 회차 예상 미배당액이 곧 139,144,954원의 인수 위험으로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 최저가가 아니라 155,697,954원
동일 단지 화명플리체비스타동원, 전용 38.71㎡대 최근 거래 12건의 평균은 136,500,833원입니다. 최신 거래는 2026.09의 138,660,000원입니다. 현재 최저가 16,553,000원만 보면 최근 12개월 평균의 12.1%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 실질적인 가격 판단이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 38.71㎡ | 9 | 138,660,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 1 | 134,570,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 1 | 134,570,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 2 | 135,930,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 2 | 135,930,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 3 | 135,930,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 3 | 135,930,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 3 | 135,930,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 4 | 137,300,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 4 | 137,300,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 4 | 137,300,000원 |
| 2026.09 | 38.71㎡ | 5 | 138,660,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.71㎡ | 12건 | 136,500,833원 |
최근 12개월 거래 범위는 134,570,000원~138,660,000원, 평균은 136,500,833원입니다. 현재 회차 실질취득 155,697,954원은 이 평균보다 19,197,121원 높고 약 114.1%에 해당합니다. 최신 거래 138,660,000원과 비교해도 17,037,954원 높아 약 112.3%입니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 시세의 12.1%라서 싸다”고 평가하면 권리 인수 구조를 빠뜨린 결론이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 697,954원 |
| 1. 임차인 안희경 보증금 | 155,000,000원 | 15,855,046원 |
| 2. 가압류 · 화명3구역주택재개발정비사업조합 | 230,544,510원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안희경 | 158,433,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 697,954원과 임차인 배당 15,855,046원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 중 139,144,954원은 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 16,553,000원 | 139,144,954원 | 155,697,954원 |
| 8회 유찰 시 | 11,587,100원 | 144,021,468원 | 155,608,568원 |
| 9회 유찰 시 | 8,110,969원 | 147,435,028원 | 155,545,997원 |
회차가 내려갈수록 입찰표에 적는 금액은 작아지지만, 그만큼 임차인 미배당 인수액이 커집니다. 현재부터 9회 유찰 시나리오까지 최저가와 인수액을 합친 총액은 모두 약 155,000,000원대입니다. 이 물건의 경제적 가격 기준은 감정가 할인율이나 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득액입니다.
⑥ 기타 권리·절차 체크
- 민간임대주택 등기. 2023.03.17 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다.
- 신탁 이력. 2023.03.17 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2023.03.31 신탁등기가 말소되고 유한회사위캔두로 귀속됐습니다.
- 공매공고. 2024.12.06 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매 진행과 공매 절차의 교차 확인이 필요합니다.
- 가압류. 말소기준 가압류 청구금액은 230,544,510원이며 현재 매각가 가정에서는 해당 가압류에 배당되는 금액이 없습니다.
- 강제경매. 2025.06.23 안희경을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 전유면적은 38.7141㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화명초등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·아파트단지·단지내상가·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2호선 화명역과 율리역이 도보 약 10분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.12입니다.
- 도로. 남동측 약 10미터, 남서측 약 7미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 정비구역, 교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 16,553,000원이 아니라 인수 139,144,954원을 합친 155,697,954원을 가격 기준으로 보세요.
- 임차보증금 전액 변제 여부. 안희경의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 안희경으로 표시되어 있으므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 약 155,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 136,500,833원과 최신 거래 138,660,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
맺으며 — “1,655만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 16,553,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 안희경의 보증금 미배당분 139,144,954원을 더한 실질취득 155,697,954원입니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 136,500,833원의 약 114.1%, 최신 거래 138,660,000원의 약 112.3%입니다.
7회 유찰이라는 외형과 감정가 대비 8.24% 수준의 최저가는 매우 낮아 보이지만, 유찰이 한두 번 더 진행되어도 미배당 임차보증금 인수가 늘어 총 부담은 약 155,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 대항력 임차인, 공매공고 부기등기, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 판단축은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 최근 실거래 대비 실질취득액입니다.
