최저가 13,989,000원, 그러나 매각대상은 ‘주택 전체’가 아닌 1/4 지분 — 부산 식만동 140

부산지방법원 2025타경101649. 부산 강서구 식만동 시만마을 내 단독주택과 토지에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 문경숙·문경애·문경자·문길홍 네 사람이고, 각자 4분의 1씩 공유합니다. 이번 경매개시결정은 오케이에프앤아이대부주식회사가 문경자 지분에 대해 신청한 것이므로, 최저가 13,989,000원을 주택 한 채와 토지 전체의 가격으로 보면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 핵심 대상은 문경자 소유의 4분의 1 지분입니다.

예상배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됐습니다. 하지만 이 물건의 위험은 채권액을 추가로 떠안는 문제보다 공유관계와 물적 이용관계에 있습니다. 공유자 우선매수신고가 가능하고, 제시외 건물 일부가 인접 국유지에 걸쳐 있으며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 문경자 지분과 다른 공유지분을 분리해서 봐야 한다

등기부에는 현재 매각대상인 문경자 지분뿐 아니라 문경숙 지분에 설정된 가압류와 별도 강제경매개시결정도 함께 나타납니다. 2025.01.08 엠메이드대부 유한회사의 26,362,641원 가압류와 2025.02.13 강제경매개시결정은 문경숙 지분에 관한 권리입니다. 이번 사건의 기준이 되는 2025.07.08 오케이에프앤아이대부주식회사의 강제경매개시결정은 문경자 지분에 관한 것입니다.

임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인은 없으므로 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계, 인도 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘전체 주택의 반값’이 아니다

현재 최저매각가는 13,989,000원으로 감정가 28,549,970원의 49%입니다. 그러나 감정평가와 최저가는 매각대상 지분을 전제로 한 금액이며, 낙찰자가 단독주택과 토지의 전체 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.

동일 물건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거가 없습니다. 공유지분의 실제 가치는 단순한 면적 비율뿐 아니라 사용·수익 가능성, 공유자 관계, 우선매수 가능성, 제시외 건물과 토지 경계 문제의 영향을 함께 받습니다.

유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차의 미배당액은 108,391,873원이고, 4회 유찰 시에는 115,397,844원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 배당 부족분이며, 예상 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,989,000원 가정)

총 채권액 121,729,071원 중 13,337,198원이 배당되고, 미배당액은 108,391,873원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 제시외 건물·토지 경계 — 핵심 물적 리스크

• 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-4가 매각대상에 포함됩니다.
• 국유지 일부 과재. 제시외 건물 2-2와 2-4는 인접한 부산광역시 강서구 식만동 142-2번지에 일부 걸쳐 있습니다.
• 인접 토지. 식만동 142-2번지는 지목 대, 면적 15.2㎡, 소유자는 국가입니다.
• 법정지상권. 제시외 건물과 인접 국유지 부분에 관한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
• 지붕 현황. 건물은 공부상 스레이트지붕이나 현황은 강판지붕으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 확인되지는 않았으며, 감정평가에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐습니다.

특히 국유지에 걸친 제시외 건물은 단순한 수선 문제가 아니라 대지 사용관계와 건물 존치 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 경계와 과재 범위, 국유지 사용관계, 제시외 건물의 실제 구조를 현장에서 확인하지 않은 채 입찰가를 정하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부산광역시 강서구 식만동 시만마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·일부 근린생활시설·제조업체·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 시외곽지역으로 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
• 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·가스설비가 설치돼 있습니다.
• 토지형상. 평지의 사다리형 토지로 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 516,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 저촉됩니다.
• 중첩 규제. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 환금성. 시외곽 단독주택의 4분의 1 공유지분으로, 일반적인 단독소유 주택보다 매수대상과 이용관계가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 주택·토지 전체가 아니라 문경자 지분 4분의 1을 취득하는 경매임을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하므로 외부 응찰자는 우선매수 가능성을 확인해야 합니다.
• 공유지분별 등기 구분. 문경숙 지분의 가압류·별도 강제경매와 문경자 지분의 이번 경매를 혼동하지 않도록 등기 원본에서 목적 지분을 대조해야 합니다.
• 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 점유 원인과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 2-1 내지 2-4의 위치·구조·사용상태와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
• 국유지 경계 확인. 제시외 건물 2-2·2-4의 식만동 142-2 국유지 과재 범위와 사용관계를 측량·현황자료로 대조해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 입찰 전 관련 토지·건물 권원과 원본 명세서를 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 도로 저촉, 공항소음 제3종 구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역의 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 지분 거래 가능성과 현장 이용가치를 따로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 경계 현황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 “1/4 지분”이다

이 물건은 감정가 28,549,970원에서 두 차례 유찰돼 최저가 13,989,000원까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로는 입찰 매력을 설명할 수 없습니다. 매각대상은 문경자 지분 4분의 1이고, 나머지 지분은 문경숙·문경애·문길홍이 보유합니다. 공유자 우선매수신고가 가능하며 임대관계는 미상입니다.

여기에 제시외 건물 네 개의 일괄매각, 그중 두 개 건물의 국유지 일부 과재, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이, 도로 저촉과 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 실거래 시세 비교도 확인되지 않아 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 금액 인수는 0원이지만 취득·사용·환금 과정의 불확실성은 큰 물건으로, 가격보다 권리범위와 현장 경계를 먼저 확인해야 하는 D등급 고난도 지분경매입니다.