인수는 0원, 최저가는 최근 실거래의 42% — 다만 임차인 9명의 확인이 먼저다

부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2022.06.30 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이지만 공동담보목록 제2022-147호가 붙은 공동담보 근저당으로, 이 호실 하나의 매각대금만으로 채권 전액을 해결하는 구조는 아닙니다.

소유자 강길수는 근저당권 설정 이후인 2025.02.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 99,000,000원입니다. 이후 2025.07.11 냉동냉장수산업협동조합이 임의경매개시결정을 등기했습니다. 말소기준권리 이후의 소유권과 경매개시결정은 매각절차에 따라 정리되며, 임차인 9명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 뒤의 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.30 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 가운데 전입일이 가장 빠른 김인아도 2023.04.04 전입해 기준일보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 9명 모두 대항력은 없고, 현재 배당가정상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유와 배당은 확인 필요

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 9명입니다. 모든 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 매수인 인수도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위는 확정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인폭은 크지만 거래시점 확인

정원빌 유사면적 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 156,666,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 현재 실질취득 67,130,000원은 최근 12개월 평균의 42.0%입니다.

최근 구간의 거래가격은 이전 구간보다 2.6% 높아 하락 추세로 집계되지 않습니다. 따라서 감정가 137,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 2회 유찰된 현재 최저가는 가격표상 상당한 차이를 보입니다. 다만 최신 거래가 2024.10이고 최근 12개월 표본도 2건이므로, 실제 응찰 전에는 현재 매물가격과 원룸 임대수요를 반드시 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

당해세와 임차인의 최우선변제액은 반영되지 않은 가정입니다. 실제 배당에서 우선배당 항목이 확인되면 근저당권자의 배당액이 줄어들 수 있으나, 말소기준권리 이후 전입한 임차인의 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 정원빌 401호는 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 17㎡입니다.
• 입지. 사상고등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 사상역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 사용승인일은 2022.06.16이며 승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·주차. 북동측 약 7미터 폭 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 있습니다.
• 토지. 대지 339.8㎡, 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 22세대 원룸형 다세대로 실거래 표본이 많지 않고, 최신 거래도 2024.10이어서 매도기간과 임대수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 임차인 9명의 보증금, 월세, 확정일자, 계약기간과 실제 점유 호실을 확인하세요.
• 배당요구 확인. 선유빈은 2025.08.14 배당요구를 신청했습니다. 다른 임차인의 배당요구와 최우선변제 해당 여부도 원본 문건으로 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자의 인도 협의에는 시간과 비용이 들 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-147호의 다른 부동산과 근저당 채권의 실제 잔액·배당관계를 확인하세요.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균은 160,000,000원이지만 표본은 2건이며 최신 거래는 2024.10입니다. 현재 매물가격과 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 기계식주차 확인. 작동상태, 유지비, 이용 가능 차종과 관리비 부담을 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 관리주체에 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 조회하세요.
• 규제 원본 대조. 정비구역·비행안전제6구역·상대보호구역·지구단위계획구역의 구체적인 제한을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 점유 확인이 수익을 결정한다”

이 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수 0원, 현재 회차 실질취득 67,130,000원으로 정리됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원 대비 42.0%라는 가격 차이도 분명합니다. 권리 자체는 근저당 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다.

그러나 임차인이 9명이고 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않은 상태입니다. 소규모 원룸형 다세대라는 용도, 2회 유찰, 0.0%로 집계된 경매 매각률, 2024.10에 머문 최신 실거래를 함께 보면 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 수익을 확정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 할인 구간, 승부처는 임차관계와 명도·환금성의 확인입니다.