권리상 인수는 0원, 실질취득은 최근 시세의 41% — 그러나 임차인 9명과 세금 우선순위 확인이 먼저

부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 4층 402호, 전용 16.66㎡ 규모의 다세대주택이며 매각물건명세서상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 2022.06.30. 소유권보존과 동시에 냉동냉장수산업협동조합 명의의 채권최고액 2,639,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 지방세 압류 2건, 임의경매개시결정, 국세 압류 1건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인으로 분류된 9명도 가장 빠른 전입일이 2023.04.04.로, 말소기준일인 2022.06.30.보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 한 대항력은 모두 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저매각가 65,660,000원 + 인수액 0원 = 65,660,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2022.06.30. 냉동냉장수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이며 공동담보목록 제2022-147호에 포함돼 있습니다. 사상구·남구의 지방세 압류와 북부산세무서의 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 압류된 세금 중 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 근저당권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

임차인 현황 — 인수는 없지만 명도 확인은 필요

대항력은 모두 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 점유 상태가 명확하지 않습니다. 특히 전용 16.66㎡ 원룸형 한 호실에 여러 명의 전입 내역이 확인되므로, 현재 점유자와 과거 전입자를 구분하고 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다. 권리 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다.

② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 표본은 얇다

정원빌은 총 22세대, 2022.06.16. 사용승인된 집합건물입니다. 전용 16.66㎡와 인접 면적의 실거래 11건은 100,000,000원에서 200,000,000원 사이이며 전체 평균은 139,227,272원입니다. 현재 최저가 65,660,000원은 전체 평균의 47.2%입니다.

가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2024.10.의 160,000,000원으로 집계돼 있습니다. 권리상 실질취득액 65,660,000원은 이 기준의 41.0%이며 금액 차이는 94,340,000원입니다. 감정가 134,000,000원도 최근 거래보다 26,000,000원 낮습니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +16.7%로 하락장이 아니라 상승 방향으로 집계됐습니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 높은 물건이 아니며, 권리상 인수액까지 더해도 최근 시세의 41.0% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균의 표본은 1건이고 표시된 최신 거래가 2024.10.이므로, 실제 응찰 전에는 동일 면적의 최신 거래와 현재 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,574,921,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사상고등학교 남측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활주택과 점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
• 이용상태. 다세대주택·도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 전용면적은 16.66㎡입니다.
• 건물. 2022.06.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 북동측 약 7미터 폭 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 토지면적은 339.8㎡, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 22세대의 소형 원룸형 다세대로 거래 표본이 11건에 그치고 경매 낙찰률도 0.0%여서, 가격 할인과 별개로 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 임차인 9명이 동시에 점유하는지, 과거 전입자인지, 각 점유 부분이 어디인지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 최우선변제나 우선변제 여부가 배당과 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당요구 확인. 선유빈은 2025.08.14. 배당요구 사실이 확인되며, 나머지 임차인의 배당요구 여부는 관련 문건을 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위. 사상구·남구·국의 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 예상배당표를 다시 계산하세요.
• 공동담보 확인. 근저당이 공동담보목록 제2022-147호에 포함돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 진행과 배당 관계를 확인하세요.
• 가격 기준. 현재 실질취득액은 최근 시세의 41.0%지만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 최신 실거래와 호가를 재확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원으로 내려가지만, 유찰 횟수가 늘어나는 이유가 점유·수요·물건 상태에 있는지 함께 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인 부담은 크다”

이 물건의 권리구조는 분명합니다. 2022.06.30. 근저당이 말소기준이고, 임차인 9명의 전입은 전부 그 이후이므로 대항력 임차보증금 인수는 0원입니다. 현재 최저가 65,660,000원이 곧 권리상 실질취득액이며, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 41.0%에 불과합니다. 가격만 놓고 보면 상당한 차이가 있습니다.

그러나 이 차이를 그대로 수익으로 볼 수는 없습니다. 전용 16.66㎡ 원룸형 한 호실에 실제 임차인으로 분류된 9명이 있고, 보증금·확정일자·점유 부분이 대부분 확인되지 않았습니다. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당도 달라집니다. 단지 경매 통계 역시 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성이 검증된 상태는 아닙니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 매력적, 입찰 여부는 점유자 특정과 세금 확인 뒤 결정입니다.