부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 4층 404호로, 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형 주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 233,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 114,170,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.06.30. 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 현황조사에는 2023.04.04.부터 2025.02.24.까지 전입한 9명이 기재되어 있습니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 선유빈을 제외하면 배당요구 여부가 확인되지 않았고 전원 보증금이 미상입니다. 특히 각 전입자의 점유 부분이 특정되지 않아, 404호 실제 점유자인지와 명도 대상이 누구인지 원본 조사로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층 404호 · 부산광역시 사상구 사상로250번길 72 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택·도시형생활주택(원룸형주택) · 비교면적 29.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인일 2022.06.16. · 정원빌 22세대 |
| 소유자 | 주식회사우리들개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 540,830,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이며 공동담보목록 제2022-147호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 북부산세무서장 처분에 따른 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 9명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 문서상 실제 전입자는 9명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.06.30. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 전입자별 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 명도 대상과 배당 순위는 추가 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인아 | 2023.04.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명애 | 2023.08.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설승우 | 2024.07.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.11.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 궁승훈 | 2024.11.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주영 | 2024.11.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선유빈 | 2025.01.23 | 미상 / 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남형 | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기준 | 2025.02.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 최저가는 크게 낮다
면적이 유사한 정원빌 거래는 총 4건입니다. 최신 거래는 2024.04. 전용 29.05㎡, 3층의 200,000,000원이며, 비교가격 평균은 207,500,000원입니다. 최근 비교가격은 200,000,000원으로 산정되어 있고, 이전 거래 대비 추세는 -4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.05㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 29.05㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.10 | 29.05㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 28.43㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
| 최근 비교가격 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 114,170,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 비교가격 200,000,000원의 57.1%, 전체 평균 207,500,000원의 55.0% 수준입니다. 최근 추세가 -4.8%로 하락 중이라는 점을 반영해도 가격 차이는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 111,771,620원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,527,228,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 조세 법정기일, 임차보증금, 배당요구 및 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 2,527,228,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 2,560,919,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 2,584,463,679원 | 0원 |
회차가 내려가도 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낮은 가격만을 이유로 추가 유찰을 기다리기보다, 현재 회차에서 점유관계와 실제 시세를 확인한 뒤 명도비용을 포함한 총투입액으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형 주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 사상고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 2022.06.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로·주차. 북동측 약 7미터 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며 면적은 339.8㎡, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 22세대 원룸형 다세대이고 거래 표본은 4건입니다. 최근 추세가 -4.8%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 확인. 전입자 9명의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현황조사서 원문과 전입세대확인서를 대조하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 전원의 보증금이 미상이므로 소액임차인 해당 여부와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 선유빈 배당요구 확인. 2025.08.14. 배당요구가 확인되므로 배당요구서와 임대차계약서 제출 내용을 점검하세요.
- 국세 배당순위 확인. 북부산세무서장 처분의 압류가 있으므로 당해세와 조세 법정기일을 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-147호가 기재되어 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 최신 거래가 2024.04.이므로 매각기일 전 인근 매물과 신규 실거래를 다시 조사하세요.
- 기계식주차 확인. 사용 가능 차종·관리 상태·수리비 및 주차 배정 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 명도 난도는 아직 열려 있다
현재 최저가 114,170,000원은 최신 거래와 최근 비교가격 200,000,000원의 57.1%로, 가격만 보면 할인 폭이 분명합니다. 말소기준 이후의 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 등기상 구조 역시 단순합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 점유표입니다. 전입자 9명의 보증금과 점유 부분이 대부분 미상이고, 배당요구가 확인된 사람도 선유빈 한 명뿐입니다. 대항력 인수 위험은 없더라도 다수 점유자가 실제로 404호에 거주한다면 명도 기간과 비용이 가격 이익을 줄일 수 있습니다. 또한 최근 거래 추세는 -4.8%이고 최신 거래도 2024.04.에 머물러 있습니다.
등기상 인수는 0원, 가격은 최근 거래의 57.1%, 판단을 가르는 것은 전입자 9명의 실제 점유관계입니다. 점유와 소액임차인 배당 가능성을 원본으로 해소할 수 있을 때 비로소 현재 할인율이 실질적인 매입 메리트가 됩니다.