실질취득 71,540,000원은 최근 시세의 44.7% — 그러나 점유관계 9명 확인이 먼저다

부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 5층 501호로, 전용 17.0㎡의 다세대주택·도시형생활주택 원룸형입니다. 2022.06.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 정원빌은 22세대로 파악됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 146,000,000원에서 두 차례 유찰된 71,540,000원, 감정가의 49%입니다.

권리의 기준점은 2022.06.30. 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이고 공동담보목록 제2022-147호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.01. 궁승훈에게 소유권이 이전됐고, 2025.07.11. 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며, 배당 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.30. 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액 2,639,000,000원은 이 호실 한 채의 감정가보다 훨씬 크지만 공동담보가 설정된 채권입니다. 현재 회차의 예상 매각대금으로 근저당권 채권이 전액 변제되지 않더라도, 미배당액은 채무자·담보권자 사이에 남는 채권일 뿐 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

전입·점유 확인자는 총 9명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일은 김인아의 2023.04.04.로, 모두 말소기준일 2022.06.30. 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분이 확인되지 않은 사람이 많아, 배당과 명도 절차는 임대차계약서 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 44.7%

가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 160,000,000원이고, 최신 확인 거래도 2024.10. 전용 17.0㎡·5층 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 2.6% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

현재 최저가와 매수인 인수액을 합한 실질취득액은 71,540,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 44.7%이고, 감정가 146,000,000원보다도 74,460,000원 낮습니다. 가격 수치만 놓고 보면 충분한 할인 폭이 있지만, 최신 확인 거래가 2024.10.에 머물러 있으므로 실제 입찰 판단 전 현재 거래 수준을 다시 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 당해세와 보증금 규모에 따른 임차인 최우선변제가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮은 가격 자체가 점유 문제를 해결해 주지는 않으므로, 응찰가 산정에는 명도와 보유기간의 불확실성을 별도 비용으로 반영하는 접근이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 501호가 속한 기호 1~6은 다세대주택·도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소형 원룸형 다세대입니다.
• 입지. 사상고등학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활주택과 점포가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 2022.06.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·주차. 북동측 약 7미터 폭 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 대지 339.8㎡, 평지의 부정형 토지이며 제3종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 22세대의 소형 원룸형 다세대로 매수층이 제한될 수 있고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 전입·점유 확인자 9명이 실제로 501호를 점유하는지, 다른 호실 전입이 섞였는지 현황조사 원문과 주민등록 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·점유 부분·계약 상대방을 확인해 최우선변제 가능성과 명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 소유자 관계 확인. 궁승훈은 등기상 소유자와 동일합니다. 실제 거주 여부와 나머지 전입자와의 가족·임대차·업무 관계를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 가격 비교의 최신 거래가 2024.10. 160,000,000원이므로 2026년 매각 시점의 거래 수준과 공실·임대수익을 별도로 점검해야 합니다.
• 기계식주차 확인. 이용 가능 차종, 유지관리비, 작동 상태와 주차 배정 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·가스·수도 정산 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 당해세와 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 근저당권자의 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 대상이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·실거래 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 점유와 환금성

이 물건은 말소기준보다 앞선 임차권이나 인수 권리가 없고, 확인된 전입일도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 71,540,000원이 그대로 실질취득액이 되며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 44.7%라는 가격 여유도 분명합니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 단순한 물건은 아닙니다. 전입·점유 확인자 9명의 보증금·확정일자·점유 부분이 명확하지 않고, 등기상 소유자와 동일한 사람도 포함돼 있습니다. 동일 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0%입니다. 결론은 가격은 합격권, 점유와 환금성은 확인 후 판단입니다. 이 물건의 수익은 할인율보다 실제 명도 기간과 원룸형 다세대의 재임대·재매각 가능성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 달려 있습니다.