권리는 소멸형이지만, 전입·임차 조사 9명 — 부산 정원빌 505호

부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 5층 505호, 전용 23.37㎡의 다세대주택입니다. 매각물건명세서에는 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사우리들개발이며, 2022.06.30 소유권보존과 함께 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,639,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.07.15 국가 압류, 2026.03.10 김수연 씨의 주택임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 전입·임차 조사 명단 9명의 주민등록일자도 가장 빠른 2023.04.04로, 모두 2022.06.30 이후입니다. 따라서 등기순위와 전입일 기준으로는 낙찰자가 승계할 대항력 보증금이 없고, 예상 인수액은 0원입니다.

다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘현장도 단순하다’는 의미는 아닙니다. 전용 23.37㎡ 원룸형 한 호에 전입·임차 조사 명단이 9명이고, 김수연 씨를 제외한 8명은 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않았습니다. 과거 전입자와 현점유자가 섞였는지, 실제 인도 대상이 누구인지 확인하기 전에는 명도 난도를 낮게 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2022.06.30 접수된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 국가 압류, 김수연 씨의 주택임차권등기는 모두 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김수연 씨의 임차권등기에는 임차보증금 10,000,000원, 월 차임 280,000원, 임대차계약일 2024.10.18, 주민등록일 2024.11.06, 확정일 2025.08.19가 기재돼 있는데, 대항요건과 임차권등기 모두 말소기준일보다 늦어 매수인 승계 대상은 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 대항력보다 ‘실제 현점유’ 확인

김수연 씨의 등기상 임차보증금은 10,000,000원으로, 원래 보증금 15,000,000원 중 반환받지 못한 금액입니다. 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준 이후이므로 미상 보증금을 단순 합산해 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 금액 승계가 아니라 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 각 명단의 점유기간과 점유범위를 현장에서 가려내는 것입니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인은 크지만 실거래 할인은 6.9%

정원빌은 22세대, 2022.06.16 사용승인된 소규모 건물입니다. 대상과 동일한 전용 23.37㎡ 실거래는 2024.10 6층에서 거래된 100,000,000원 1건이 확인됩니다. 실질취득 93,100,000원은 이 거래가의 93.1%로 6,900,000원 낮습니다.

감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 실제 시장과 비교할 때 기준은 감정가가 아니라 실거래 100,000,000원입니다. 이 기준에서는 할인 폭이 6.9%에 그칩니다. 취득 관련 비용과 명도·수리 부담까지 고려할 여유가 넓다고 보기 어렵고, 실거래도 1건뿐이므로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 91,024,200원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,547,975,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통 사정은 편리한 편입니다.
• 이용상태. 다세대주택-도시형생활주택 원룸형주택으로 이용 중입니다. 정원빌 내 일부 다른 호수는 업무시설인 오피스텔로 이용됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2022.06.16 사용승인됐으며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 북동측 약 7미터 폭 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며, 면적은 339.8㎡, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 지역지구. 정비구역·지구단위계획구역·상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 22세대 소규모 건물의 전용 23.37㎡ 원룸형으로, 확인되는 실거래가 1건뿐이어서 매수·매도 가격을 넓은 표본으로 검증하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현점유자 특정. 조사 명단 9명 중 실제 거주자와 과거 전입자를 구분하고, 현관 우편물·전기 및 가스 사용·관리주체 확인을 통해 현재 인도 대상을 특정해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 김수연 씨 외 8명의 보증금·계약일·확정일자·점유범위가 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 최우선변제와 실제 배당은 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 김수연 임차권. 보증금 15,000,000원 중 미반환 10,000,000원, 월 차임 280,000원으로 등기돼 있습니다. 임차권등기는 후순위 소멸형이지만 실제 퇴거·열쇠 인도 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 배당. 2025.07.15 북부산세무서장 압류가 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 당해세·법정기일에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 자료를 대조해야 합니다.
• 가격 표본 확대. 동일면적 실거래는 2024.10의 100,000,000원 1건입니다. 인근 원룸형 다세대의 최근 거래·임대료·공실·매도호가를 추가 비교해야 합니다.
• 명도비용 반영. 실거래 대비 차이는 6,900,000원입니다. 명도·수리·공실·취득 관련 부담이 이 차이를 소진할 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 기계식주차 확인. 실제 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태, 주차시설 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 같은 말이 아니다”

이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.06.30 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정· 국가 압류·주택임차권등기와 모든 전입일은 후순위입니다. 따라서 매수인 실질취득은 최저가 93,100,000원 + 인수 0원 = 93,100,000원입니다.

그러나 가격과 현장은 별개입니다. 실질취득가는 비교 실거래 100,000,000원보다 6,900,000원 낮을 뿐이며, 그 실거래도 1건에 그칩니다. 전입·임차 조사 명단 9명 중 8명의 보증금이 미상이고 실제 현점유자도 특정되지 않았습니다. 소규모 원룸형 다세대라는 환금성까지 감안하면, 감정가의 49%라는 숫자만으로 높은 매력도를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.