부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 6층 602호, 전용면적 비교대상 27.94㎡의 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 2022년 6월 16일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 89,670,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022년 6월 30일 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이고 공동담보목록 제2022-147호가 붙어 있습니다. 이후 발생한 임차권·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액은 매우 크지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층 602호 도로명: 부산광역시 사상구 사상로250번길 72 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교대상 전용 27.94㎡ · 6층 602호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우리들개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 540,830,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 근저당권입니다. 이재명의 임대차계약·전입·점유·확정일자는 2023.01.11.로 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 2024.06.07.에 이뤄졌습니다. 해당 임차권등기는 2024.06.26. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 국의 압류와 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개
현황조사와 등기에서 확인되는 전입·임차 관련자는 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 모두 실제 인적 확인 대상입니다. 전입일은 전부 2022.06.30. 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 이재명을 제외한 9명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당순위와 실제 임대차관계는 원문 대조가 필요합니다.
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남형 | 2025.02.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명애 | 2023.08.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주영 | 2024.11.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선유빈 | 2025.01.23 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 궁승훈 | 2024.11.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기준 | 2025.02.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.11.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설승우 | 2024.07.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인아 | 2023.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재명 | 2023.01.11 임차권등기 | 20,000,000원 | 2024.06.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 표본이 얇다
정원빌은 총 22세대, 사용승인일은 2022.06.16.입니다. 비교면적과 유사한 실거래는 총 4건으로, 전체 평균은 207,500,000원입니다. 다만 2022년의 230,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 전체 평균보다 최근 집계와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.05㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 29.05㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.10 | 29.05㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 28.43㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 89,670,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 44.8%이며, 감정가 183,000,000원보다도 크게 낮습니다. 가격 수치만 보면 할인 폭이 분명합니다.
다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -4.8%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 최신 확인 거래도 2024.04 거래이므로, 200,000,000원을 현재 매도 가능 가격으로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 주변 오피스텔의 현재 호가·공실·임대료와 602호의 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 87,655,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,551,344,060원입니다. 신청채권자의 청구액은 540,830,912원이며 현재 회차 예상배당은 87,655,940원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 2,551,344,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 2,577,760,843원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 2,596,252,590원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 없으므로 매수인 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 현황조사상 다수 전입자가 남아 있어 가격 하락과 별개로 명도 부담은 계속 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.06.16.이며 승강기·화재탐지· 스프링클러·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 북동측 약 7미터 폭 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,187,000원/㎡, 토지면적은 339.8㎡입니다.
- 규제. 정비구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역· 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 22세대 소규모 건물이고 거래 표본이 4건뿐입니다. 최근 거래 추세도 -4.8%여서 현재 매도 가능 가격은 보수적으로 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 전입자 10명의 실제 거주 여부, 전출 여부, 602호와의 관계를 현황조사서와 주민등록 전입세대확인서로 대조하세요.
- 보증금 확인. 이재명을 제외한 9명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서를 통해 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 이재명 임차권. 보증금 20,000,000원의 임차권등기는 2024.06.26. 말소됐으며 전입일도 말소기준 이후입니다. 말소등기와 배당요구 내용을 원본에서 다시 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력 없음과 즉시 인도 가능은 같은 뜻이 아닙니다. 다수 점유자가 남아 있다면 협의·인도명령·집행비용을 응찰가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-147호가 연결돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 배당 진행이 채권 잔액에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 재검증. 실거래 표본은 4건, 최근 집계는 1건이고 최신 거래는 2024.04입니다. 2026년 현재 호가·임대료·공실률을 중개업소에서 확인하세요.
- 기계식주차. 차량 규격 제한, 유지관리 상태와 주차장 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮고, 해결할 일은 많다”
현재 최저가 89,670,000원은 감정가 183,000,000원의 49%이며, 시세 집계상 최근 12개월 평균 200,000,000원의 44.8%입니다. 말소기준보다 앞선 임차권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격과 등기만 보면 분명한 할인형 물건입니다.
하지만 실제 투자 난도는 낮지 않습니다. 현황조사와 등기에서 확인되는 전입·임차 관련자가 10명이고, 9명의 보증금이 미상입니다. 실거래도 총 4건에 불과하며 최신 거래가 2024.04에 머물러 있고, 최근 추세는 -4.8%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “2억원짜리를 8,967만원에 산다”는 계산이 아니라, 실제 점유관계를 얼마나 정확히 정리하고 현재 환금가치를 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다. 권리 인수는 합격, 가격도 우위. 다만 명도와 시세 검증을 끝낸 뒤에만 그 할인폭이 진짜 수익이 됩니다.