인수는 0원, 실질취득은 최근 시세의 45.1% — 다만 점유자 9명이 남아 있다

부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 6층 603호, 전용 29.12㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 업무시설인 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 주식회사우리들개발이고, 2022.06.30. 소유권보존과 같은 날 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.

점유자 9명의 전입일도 모두 말소기준일인 2022.06.30.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 각 점유 부분이 밝혀지지 않았고, 선유빈만 배당요구 사실이 확인됩니다. 이 물건의 위험은 선순위 보증금 인수가 아니라 다수 점유자에 대한 명도와 사실관계 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.30. 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이고 공동담보목록 제2022-147호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 북부산세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권에 미배당이 발생하더라도 그 금액은 채권자의 미회수액일 뿐, 낙찰자가 근저당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 9명, 모두 후순위 전입

보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상도 없습니다. 실제 점유자는 9명입니다. 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·임대차 목적물의 구체적 범위는 확인되지 않습니다. 특히 여러 명이 동일 호실 또는 건물 내 다른 부분을 점유하는지 현장에서 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

정원빌 전용 28.43~29.05㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 207,500,000원이지만 2022.11.의 230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 두 기준 모두 200,000,000원입니다.

현재 최저가 90,160,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 45.1%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 90,160,000원으로 같습니다. 감정가 184,000,000원보다도 낮아 가격 간격은 충분합니다. 다만 최근 가격 추세는 이전 거래보다 4.8% 하락했고, 확인된 최신 거래가 2024.04. 한 건뿐이므로 200,000,000원을 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

근저당권 미배당액은 2,550,862,880원입니다. 이는 공동담보 근저당권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 근저당은 인수되지 않는다

유찰 횟수가 늘어 매각가가 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 소형 오피스텔 기준으로 임대수익과 환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 사상고등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 사용승인일은 2022.06.16.이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·주차. 북동측 약 7미터 포장도로에 접하고 기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등에 포함되며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 22세대 소규모 건물이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 가격 추세가 4.8% 하락한 만큼 단순 시세차익보다 실사용·임대수요 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유 호실 확인. 전입자 9명이 모두 603호를 점유하는지, 건물 내 다른 호실과 혼재된 전입인지 현황조사 원문과 현장을 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 점유 인원이 많습니다. 실제 거주자·열쇠 보유자·퇴거 협의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 임대차 서류. 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분을 매각물건명세서와 제출 문건에서 다시 확인하세요.
• 오피스텔 수익성. 최근 거래가 200,000,000원이라는 이유만으로 가격을 확정하지 말고, 임대료·공실·관리비·기계식주차 이용 조건을 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 북부산세무서장 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2022-147호와 연결돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행 상황을 함께 살펴보세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 승부처는 ‘9명의 점유’

이 물건은 가격과 권리만 보면 매력적입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 없고, 확인된 등기와 전입관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 90,160,000원이 그대로 실질취득액이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 45.1%에 불과합니다.

하지만 싸게 받는 것과 쉽게 인도받는 것은 다른 문제입니다. 실제 점유자 9명의 보증금·확정일자와 점유 부분이 명확하지 않고, 최근 거래 표본도 적으며 가격 추세는 4.8% 하락했습니다. 결론은 권리와 가격은 합격, 점유관계는 조건부입니다. 603호의 실제 점유 구조와 명도 가능성을 확인할 수 있을 때 비로소 현재 최저가의 가격 메리트가 현실적인 수익으로 이어집니다.