부산지방법원 2025타경101684. 사상구 괘법동 정원빌 6층 604호, 전용 23.37㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태 모두 이 호실을 업무시설인 오피스텔로 확인하고 있습니다. 사용승인일은 2022.06.16이며, 현재 소유자 엄지훈은 2024.10.28 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득해 2024.11.12 소유권을 이전받았습니다.
등기 구조의 핵심은 소유권 이전보다 앞선 2022.06.30 냉동냉장수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원으로 물건 감정가보다 훨씬 크지만, 공동담보목록 제2022-147호에 포함된 근저당이며 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 미배당액 2,568,666,540원 역시 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 6층 604호 도로명: 부산광역시 사상구 사상로250번길 72 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 23.37㎡ · 6층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 엄지훈 (2024.10.28 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 540,830,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계 확인은 필요
말소기준권리는 2022.06.30 접수된 냉동냉장수산업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 9명의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계할 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 인원 9명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김인아 | 2023.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명애 | 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설승우 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 궁승훈 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주영 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선유빈 | 2025.01.23 | 없음 | 배당요구 2025.08.14 | 없음 |
| 김남형 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기준 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 사람은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 모두 말소기준일인 2022.06.30보다 늦게 전입해 대항력은 인정되지 않는 순서입니다. 선유빈은 2025.08.14 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 나머지 8명 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 1억원 거래 대비 72%, 표본은 단 1건
정원빌은 2022.06.16 사용승인을 받은 22세대 규모 건물입니다. 대상과 동일한 전용 23.37㎡ 실거래는 2024년 10월 6층 거래 1건으로, 거래금액은 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.37㎡ | 6층 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.37㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 72,030,000원은 확인된 실거래 100,000,000원의 72.0%로, 금액 차이는 27,970,000원입니다. 감정가 147,000,000원보다도 크게 낮아졌지만, 실거래가 단 1건뿐이므로 1억원을 안정적인 현재 시세로 일반화하기는 어렵습니다. 호실 상태와 임대차 정리 비용을 확인하기 전까지는 28.0% 차이를 그대로 수익 여유로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 70,333,460원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,568,666,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용과 근저당 배당만 반영한 추정입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매각으로 소멸하는 담보권의 부족분이며 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 2,568,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 2,589,886,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 2,604,740,605원 | 0원 |
유찰이 반복되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만 매수인의 법정 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 점유자 확인, 명도 협의, 미납 관리비 확인 같은 실무 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2022.06.16입니다. 승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도·주차. 북동측 약 7미터 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며 면적은 339.8㎡, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 전용 23.37㎡ 소형 오피스텔이지만 건물 전체는 22세대이고 동일 면적 실거래가 1건뿐이라 거래 가격의 신뢰 구간이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 대조. 9명의 전입자별 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 거주자 수와 전입자 명단이 일치하는지, 공실인지, 열쇠와 출입 권한을 누가 가지고 있는지 확인해야 합니다.
- 선유빈 배당요구. 2025.08.14 배당요구가 접수됐으므로 보증금과 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 100,000,000원은 2024.10 거래 1건입니다. 인근 오피스텔의 현재 매물과 임대수익을 함께 비교해야 합니다.
- 기계식주차. 사용 가능 차종과 유지관리 상태, 주차 운영 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당은 매각으로 소멸하지만 공동담보목록 제2022-147호와 실제 배당계산서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 점유관계가 우선
현재 최저가 72,030,000원은 감정가 147,000,000원의 49%, 확인된 동일 면적 실거래 100,000,000원의 72.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 분명하고, 말소기준일 이후 전입자들이어서 현재 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 전용 23.37㎡ 오피스텔 한 호실에서 9명의 전입자가 조사됐고, 각자의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부가 대부분 확인되지 않았습니다. 동일 면적 실거래도 1건에 불과해 100,000,000원을 확정적인 현재 시세로 보기 어렵습니다. 결론은 등기 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않았다입니다. 입찰 판단의 순서는 할인율 확인이 아니라 점유자 특정과 임대차 원본 대조가 먼저입니다.