84,770,000원
부산지방법원 2025타경101687. 부산 사하구 감천동 ‘감천 오펠리움 아파트’ 101동 14층 1402호, 전용 59.6019㎡ 아파트입니다. 감정가는 173,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가 대비 반값 수준이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 강경민은 2021.04.19 전입하고 2021.04.20 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2025.02.07 국가 압류보다 약 4년 앞서므로 대항력이 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액은 매수인이 승계합니다. 현재 회차에서는 매각대금 84,770,000원 중 집행비용 1,925,860원을 제외한 82,844,140원이 강경민에게 배당되고, 남는 62,155,860원이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 101동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 감천로105번길 53 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.6019㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 신서건업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강경민 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준은 2025.02.07 접수된 국가의 압류입니다. 이후 접수된 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 강경민의 실제 전입일은 2021.04.19로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경민 | 건물 전부 · 주거 전입 2021.04.19 점유 2021.04.20 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 반영 | 신고 2025.05.14 | 미배당 잔액 62,155,860원 |
임대차계약일자는 2021.03.18 및 2023.04.05, 등기부에 기재된 확정일자는 2023.04.11입니다. 다만 예상배당은 우선변제권이 없는 일반채권 배당 방식으로 계산돼 있습니다. 확정일자 기재와 우선변제권 반영 결과의 정합성은 매각물건명세서, 배당요구서와 집행기록 원문에서 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 56.0%가 아니라 실질취득 97.0%
감천오펠리움아파트 동일 면적 최근 거래 12건의 전체 평균은 155,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 151,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 155,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.6㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.6㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.54㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.08 | 59.6㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 59.54㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 59.6㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2025.05 | 59.6㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 59.6㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2025.04 | 59.54㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 151,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 155,250,000원 |
현재 최저가 84,770,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실질취득 146,925,860원은 최근 12개월 평균의 97.0%, 최신 거래 155,000,000원의 94.8%입니다. 가격 차이는 최근 평균 대비 약 3.0%, 최신 거래 대비 약 5.2%에 그칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 | - |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 강경민 | 145,000,000원 | 82,844,140원 | 62,155,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 신청채권자 배당으로 전액 소진됩니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당 잔액 62,155,860원은 매수인 인수로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 강경민 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 62,155,860원 | 146,925,860원 |
| 3회 유찰 시 | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 87,129,103원 | 146,468,102원 |
| 4회 유찰 시 | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 104,610,372원 | 146,147,671원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 59,338,999원으로 내려가지만 인수액이 87,129,103원으로 늘어 실질취득은 146,468,102원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가는 41,537,299원까지 내려가지만 인수액이 104,610,372원으로 증가해 실질취득은 146,147,671원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총액은 약 1억4,600만원대로 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 부일외국어고등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교와 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.07.18 준공된 145세대 아파트로, 해당 호수는 14층 건물의 14층입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남동하향 완경사지에 조성된 부정형 공동주택 부지이며, 단지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역, 준보전산지에 해당하며 공시지가는 616,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -6.9%이고, 단지 경매 통계상 낙찰률은 25.0%, 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 입찰가 84,770,000원에 미배당 보증금 62,155,860원을 더한 146,925,860원을 취득원가의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액이 증가하므로 총취득액은 약 1억4,600만원대로 크게 줄지 않습니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 이체, 전입·점유와 집행권원을 대조해야 합니다.
- 우선변제권 정합성 확인. 확정일자 2023.04.11 기재와 우선변제권 없음으로 계산된 배당구조가 일치하는지 매각물건명세서와 배당요구 기록을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 주택임차권등기가 있더라도 실제 점유 여부와 인도 시점을 확인하고, 보증금 반환·명도 협의 조건을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 하락장 가격 상한. 최근 12개월 평균은 151,500,000원이고 거래 추세는 -6.9%입니다. 권리 확인 비용과 내부 미확인 위험까지 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 매수인 부담 가능액을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약과 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “시세에 근접한 인수형”
이 물건의 최저매각가는 84,770,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 강경민의 보증금 중 예상 미배당액 62,155,860원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 146,925,860원입니다. 이는 최근 12개월 평균 151,500,000원의 97.0%로, 최근 거래 하락률 -6.9%와 권리 검증 부담을 감안하면 여유가 크지 않습니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 1억4,600만원대에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 위험, 확정일자와 우선변제권 반영의 정합성, 내부 상태 미확인까지 남아 있습니다. 최저가는 싸지만 총취득액은 싸지 않으며, 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
