부산지방법원 2025타경101692. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 10층 1001호, 전용 47.3289㎡의 공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 낮다는 사실이 아니라, 170,000,000원의 선순위 임차보증금이 누구에게 얼마나 인수되는가입니다. 임차권자 이상민은 2022.07.28. 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022.07.29. 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.21. 사상구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 114,800,000원에서 집행비용 2,407,200원을 제외하면 임차보증금 채권에 112,392,800원이 우선 배당되고, 남는 부족분은 57,607,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 2026.04.16.자 주택도시보증공사 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 10층 1001호 · 도로명 부산광역시 사상구 사상로 504 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.3289㎡ · 17층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,543,289원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2025.05.21. 사상구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 북부산세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이상민의 임대차는 말소기준보다 훨씬 앞선 2022년 7월에 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 2024.08.14. 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 이상민 1명입니다. 주택도시보증공사는 이상민의 임차보증금 채권을 승계한 주체로, 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 170,000,000원 | 있음 전입 2022.07.29 | 있음 확정 2022.07.28 배당요구 2024.08.14 | HUG 승계 룰상 57,607,200원 확약 반영 0원* |
* 2026.04.16.자 확약서가 유효하게 유지되고 주택도시보증공사가 약정대로 대항력 포기와 임차권등기 말소를 이행하는 것을 전제로 합니다. 확약은 이상민 임차보증금 채권에 적용되며, 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세
대상로웰아파트는 88세대이며 사용승인일은 2018.03.29.입니다. 유사 면적 최근 거래의 전체 평균은 171,458,333원이지만, 과거 185,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 2025.06 | 48.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 48.35㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 47.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 48.37㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 48.35㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 48.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 48.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,166,666원 |
현재 최저가 114,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%이고, 전체 거래 평균 대비로는 67.0%입니다. 확약 반영 실질취득액도 114,800,000원이므로, 가격만 보면 최근 거래와 감정가보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.8% 하락했고, 최신 거래도 160,000,000원입니다. 따라서 과거 전체 평균 171,458,333원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 이상민 | 170,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 175,543,289원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 57,607,200원이지만, HUG 확약이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 신청채권자 청구금액 175,543,289원은 배당되지 않는 구조이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 70% | 114,800,000원 | 57,607,200원 | 114,800,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가 56% | 91,840,000원 | 80,213,120원 | 91,840,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 45% | 73,472,000원 | 98,250,496원 | 73,472,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질 부담이 임차보증금 부근에서 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 단순한 가격 계산이 아니라 확약서의 효력·제출 주체·말소 이행 문구를 원본으로 확인하는 절차에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 지하철 2호선 모라역 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·도시형생활주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 모라역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 1001호이며, 승강기·개별난방·급배수·위생·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선 사상로에 접하고, 동측 약 6m 및 북측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 대상로웰아파트는 88세대이며, 유사 면적 거래는 160,000,000원부터 185,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.16.자 문서에서 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소, 적용 부동산과 채권의 동일성을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 이후 말소에 필요한 서류와 제출 시점, 협조 주체를 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 이상민과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이상민 1명입니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 현장 점유와 열쇠 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.8%이므로 전체 평균 171,458,333원보다 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 실제 집행비용 등으로 배당액이 달라질 수 있으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
표면만 보면 감정가 164,000,000원인 아파트가 4회 유찰돼 114,800,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 권리 구조만 놓고 보면 이상민의 170,000,000원 임차보증금이 선순위여서, 확약이 없을 경우 현재 회차에도 57,607,200원의 인수 위험이 남습니다.
이 위험을 해소하는 핵심이 주택도시보증공사의 2026.04.16.자 확약입니다. 확약서가 유효하고 약정대로 임차권등기가 말소된다면 매수인 인수 0원*, 실질취득 114,800,000원으로 최근 12개월 평균의 69.5%에 취득하는 구조가 됩니다. 다만 최근 시세는 -4.8% 하락 추세이고, 4회 유찰과 단지 경매 평균 3.5회 유찰 이력도 확인됩니다.
가격은 매력적이지만 권리 확인은 문서 한 장에 집중된 사건. 확약서 원본과 말소 이행 절차가 명확하면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 그 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 원칙상 대항력 인수형의 위험을 놓칠 수 있습니다. 결론은 확약 확인 전제의 조건부 입찰 검토입니다.
