353,180,000원
부산지방법원 2025타경101698. 부산 북구 구포동 1060-287 토지와 지하 1층·지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층과 2층은 근린생활시설로서 공실이고, 3층은 주택, 지하는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 2-1 내지 2-3도 함께 매각됩니다. 현재 소유자는 송하린이며, 등기상 2분의 1 지분 두 건을 보유하고 있습니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 과거의 근저당권·전세권·가등기에는 후속 말소등기가 존재합니다. 현재의 말소기준권리는 2013.12.30. 설정된 사상농업협동조합의 채권최고액 294,000,000원 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-287 · 부산광역시 북구 낙동대로1694번가길 10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 복합 이용 |
| 건물 이용 | 지하 근린생활시설 · 1~2층 근린생활시설(공실) · 3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 토지 | 대 129.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,415,000원/㎡ |
| 소유자 | 송하린 |
| 감정가 / 최저가 | 504,543,070원 / 353,180,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임병주 / 108,930,911원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-3 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리 이전에 설정된 권리가 다수 존재하지만, 부산광역시 압류는 1999.06.28., 한빛은행 근저당권 2건은 2003.09.30., 안락새마을금고 근저당권은 2004.06.03., 대한주택공사 전세권은 2009.12.01., 문현1동새마을금고 근저당권은 2014.01.06. 각각 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2013.10.29. 김명순 명의 가등기도 2013.12.06. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최양호 | 3층 | 2023.08.11 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 최양호 1명입니다. 전입일 2023.08.11.은 말소기준일 2013.12.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석에서는 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 보증금을 승계하는 금액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 353,180,000원, 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 353,180,000원으로 감정가 504,543,070원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 353,180,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,744,520원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 안락새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 대한주택공사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 문현1동새마을금고 | 276,900,000원 | 153,435,480원 |
| 을구 9번 근저당권 · 사상농업협동조합 | 294,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김태숙 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 임병주 | 108,930,911원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,870,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 906,700,911원, 예상 배당액은 347,435,480원, 미배당액은 559,265,431원입니다. 신청채권자 임병주의 청구액 108,930,911원도 현재 회차 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 353,180,000원 | 559,265,431원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 247,225,999원 | 663,736,076원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 173,058,199원 | 736,865,527원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포역 서측 인근으로, 주변은 숙박시설·근린생활시설·단독주택·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 3호선 구포역과 2호선 구명역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1층과 2층 근린생활시설은 공실이며, 3층은 주택, 지하는 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 토지. 대 129.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 가람중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·도시가스설비와 주택 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 토지와 근린생활시설·주택이 결합된 복합 물건으로, 일반적인 단일 주택이나 단일 상가보다 가격 비교와 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 과거 권리의 말소 확인. 갑구 8번 가등기와 갑구 9번 말소, 을구 1·2·4·6·8번 권리와 각 말소등기의 연결 관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 말소등기가 존재하는 과거 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 3층 임차인 확인. 최양호의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요. 전입일 기준 대항력은 없지만 명도 협의에는 영향을 줍니다.
- 층별 현황 확인. 1~2층 공실 상태, 지하 근린생활시설의 실제 사용 상태, 3층 주택의 내부 상태를 각각 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 2-1 내지 2-3의 위치·구조·사용 상태와 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 353,180,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고, 인근 근린생활시설·단독 및 공동주택 복합 사례와 층별 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 의외로 명확합니다. 2013.12.30. 사상농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이전의 근저당권·전세권·가등기는 말소등기가 확인됩니다. 3층 임차인 최양호도 2023.08.11. 전입해 대항력이 없으므로, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 실질취득액 353,180,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 1~2층 공실 근린생활시설·3층 주택·지하 근린생활시설이 혼합돼 있습니다. 여기에 말소된 과거 권리들이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치도 재검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 서류 검증 난도는 낮지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 층별 수익성, 실제 점유, 말소등기와 배당표의 일치 여부가 먼저입니다.