부산지방법원 2025타경101704. 부산 사상구 주례동 반도보라매머드타운 106-905호입니다. 숫자만 보면 감정가 169,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가가 19,883,000원까지 내려온 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 금혜빈은 2021.09.17. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준인 2025.07.17. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 인정되고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 19,883,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 757,894원을 먼저 빼고 임차인에게 19,125,106원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 140,874,894원이 남습니다. 이 금액을 낙찰자가 인수하므로, 최저가만 놓고 “감정가의 12%”라고 평가하는 것은 경제적 실질과 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 105,106동 9층 106-905호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 59.88㎡ · 25층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 공부상 아파트 · 실제 이용상태는 응찰 시 확인 요함 |
| 소유자 | 김민정 · 2021.09.17. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 19,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,930,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다
이 사건의 말소기준은 2025.07.17. 강제경매개시결정입니다. 금혜빈의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.17.이고, 주택임차권등기는 2023.09.21.에 마쳐졌습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 금혜빈 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 / 2021.09.17 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 싸지 않다
반도보라 동일면적 59.76~59.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 142,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 170,000,000원이고, 최근 표본의 최저는 112,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 142,166,666원 |
최저가 19,883,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 14.0%에 불과하지만, 이 사건은 그렇게 계산하면 안 됩니다. 인수되는 보증금을 합친 경제적 실질은 약 160,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 142,166,666원의 약 112.5%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 분명히 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 757,894원 |
| 1. 임차인 금혜빈 보증금 | 160,000,000원 | 19,125,106원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 177,930,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 140,874,894원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 177,930,300원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 19,883,000원 | 140,874,894원 |
| 7회 유찰 시 | 13,918,100원 | 146,732,426원 |
| 8회 유찰 시 | 9,742,670원 | 150,832,698원 |
7회, 8회로 더 유찰되면 최저가는 13,918,100원, 9,742,670원으로 내려가지만 예상 인수액은 각각 146,732,426원, 150,832,698원으로 올라갑니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로, 최저가 추가 하락을 곧바로 실질 할인으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 냉정역 북측 인근으로 공동주택단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 냉정역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.09.25. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 9층이며, 승강기·소방·위생·급배수·난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 반도보라는 1,206세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 이용상태. 공부상 아파트이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 19,883,000원이 아니라 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 금혜빈의 전입·점유·확정일자 2021.09.17.은 말소기준 2025.07.17.보다 앞섭니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 예상 미배당 보증금은 140,874,894원이며 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
- 추가 유찰 착시. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 각각 146,732,426원·150,832,698원으로 증가합니다.
- 현장 확인. 공부상 아파트이나 실제 이용상태는 응찰 시 확인이 필요한 것으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 및 감정 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,988만원 낙찰”이 아니라 “약 1.60억 취득”이다
이 사건은 최저가 할인율만 보면 매우 강해 보이지만, 권리구조를 넣는 순간 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 금혜빈의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 140,874,894원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 약 160,000,000원 수준에 묶입니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 142,166,666원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 실질취득은 최신 거래보다는 낮지만 최근 평균보다는 높은 수준입니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “선순위 보증금을 포함해 결국 얼마를 부담하는가”입니다.
