부산지방법원 2025타경101738. 부산 서구 암남동 삼경빌라맨션 에이동 15층 1155호, 전용 84.58㎡ 아파트입니다. 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 82,810,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균의 58.8%에 불과하지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 주민등록일 2015.11.02, 점유개시일 2015.10.30, 확정일자 2015.10.21인 임차인 윤미나가 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 배당에서 받지 못한 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 최저가 82,810,000원에서 집행비용 1,890,580원을 제외하면 임차인 예상배당은 80,919,420원입니다. 보증금 부족분은 79,080,580원이고, 낙찰대금과 이를 합친 실질취득액은 161,890,580원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어 총부담은 약 1억 6,100만원대로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101738 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 81-23 삼경빌라맨션 제에이동 제15층 제1155호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.58㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 강성민 (2015.07.27. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤미나 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 삼경빌라맨션 · 181세대 · 1989.08.10. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액을 인수한다
과거 근저당과 압류에는 모두 후속 말소 기록이 있습니다. 1994년 김성겸 근저당 2건은 2000.02.22. 말소됐고, 1989년 한국주택은행 근저당은 2007.10.25., 2007년 국민은행 근저당은 2015.06.15., 2015년 삼성화재 근저당은 2015.10.30. 각각 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심 선순위 권리는 과거 담보권이 아니라 윤미나의 대항력 있는 주택임차권입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤미나 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 160,000,000원 | 계약 2015.10.19 확정 2015.10.21 점유 2015.10.30 전입 2015.11.02 배당요구 2024.11.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 매수인 승계 예상 인수 79,080,580원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
삼경빌라맨션 실거래 12건의 전체 평균은 148,958,333원이지만, 과거 184,000,000원과 167,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에는 최근 12개월 8건 평균 140,937,500원, 최신 거래 145,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 -14.6%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.58㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.58㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 78.21㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 84.58㎡ | 2 | 139,500,000원 |
| 2025.08 | 84.58㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.08 | 84.58㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.08 | 78.21㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2025.06 | 84.58㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2025.03 | 84.58㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 84.58㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2024.08 | 84.58㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 140,937,500원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 148,958,333원 |
현재 실질취득액 161,890,580원은 최근 12개월 평균보다 20,953,080원 높고, 최신 거래보다 16,890,580원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 108.7%입니다. 최근 가격 추세가 -14.6%인 하락 구간에서 최근 시세보다 높은 총비용을 부담하는 구조이므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 82,810,000원 | 79,080,580원 | 161,890,580원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 57,967,000원 | 103,476,406원 | 161,443,406원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 40,576,900원 | 120,553,484원 | 161,130,384원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 | - |
| 1. 임차인 윤미나 보증금 | 160,000,000원 | 80,919,420원 | 79,080,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액을 임차인이 배당받아도 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 예상 미배당액 79,080,580원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 고신의료원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 감천로변 주상복합지대로 상가·아파트단지·주상복합건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 7차선 규모의 감천로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 환금성. 181세대, 1989.08.10. 준공 단지이고 최근 가격 추세가 -14.6%입니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰가에 임차보증금 예상 미배당액을 반드시 더해 판단해야 합니다. 현재 최저가 기준 총부담은 161,890,580원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 보증금 160,000,000원의 실제 반환·변제 내역과 배당기일까지의 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 신청채권자와 임차인이 윤미나로 동일하므로 계약서, 보증금 지급 증빙, 점유·전입 내역과 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 미배당 보증금을 인수하는 경우 보증금 정산과 임차권등기 말소 절차를 함께 계획해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 148,958,333원보다 최근 12개월 평균 140,937,500원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 약 1억 6,100만원대로 유지됩니다.
- 현장·관리비 확인. 15층 현황, 내부 상태, 누수 여부, 점유관계와 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 배당표 원본을 매각기일 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 반값, 총비용은 최근 시세 이상”
이 물건의 최저가는 감정가 169,000,000원의 49%인 82,810,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 79,080,580원을 인수하면 실질취득액은 161,890,580원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 140,937,500원보다 20,953,080원, 최신 거래 145,000,000원보다 16,890,580원 높은 금액입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 1억 6,100만원대로 거의 고정됩니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.6%, 현재 2회 유찰, 181세대·1989년 준공 단지의 환금성을 함께 보면 최저가 할인율을 투자 매력으로 해석하기 어렵습니다. 권리위험은 명확하지만 크고, 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액입니다.
