부산지방법원 2025타경101741. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1204호입니다. 등기상 말소기준은 2000.02.29 주식회사한빛은행 근저당권으로 채권최고액은 70,600,000원입니다. 이후 2005년 부산광역시 압류와 2025년 에프더블유2506유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김수연 1명으로 조사됐습니다. 보증금은 1,000,000원, 전입일은 2024.06.19입니다. 전입이 2000년 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 우선변제·최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101741 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 · 조사시점 공실 |
| 소유자 | 권상래 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 4,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 / 32,842,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 채권최고액은 70,600,000원이며, 이후 부산광역시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 4,000,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 472,000원을 제외한 3,528,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 67,072,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 르네시떼 1층 1204호 | 1,000,000원 | 2024.06.19 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김수연의 전입일은 말소기준인 2000.02.29보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인 승계 대상이 아닙니다. 보증금은 1,000,000원이고, 배당요구 및 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당 순위의 문제이지, 현재 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 문제와는 구분됩니다.
③ 가격 — 6회 유찰로 감정가 11.8%까지 하락
감정가는 34,000,000원, 현재 최저매각가는 4,000,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태로 감정가의 11.8% 수준입니다. 다음 시나리오상 7회 유찰 시 2,800,000원, 8회 유찰 시 1,959,999원까지 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 70,600,000원 | 3,528,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,000,000원 가정 시 근저당권 미배당은 67,072,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 주위환경. 창진초등학교 남측 인근으로 대형마트, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 괘법르네시떼역이 있으며, 근거리에 부산도시철도2호선 사상역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 1204호이며 공동 위생·급배수, 소화전, 승강기, 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 광대로, 서측 중로, 북측 소로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 환금성부터 확인. 감정가 대비 11.8%까지 내려왔지만 판매시설·공실 물건입니다. 실제 매수수요와 향후 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 현장 영업여건 확인. 르네시떼 1층 1204호의 실제 동선, 가시성, 인접 점포 영업상태와 공실 상황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 원본 대조. 김수연은 전입일 기준 대항력이 없지만 보증금 1,000,000원의 배당요구·우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 상가·판매시설은 관리비와 공용시설 관련 비용이 보유비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2000.02.29 근저당을 말소기준으로 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부와 최신 등기 변동을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 더 큰 변수
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2000년 주식회사한빛은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 김수연도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 34,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 4,000,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 판매시설·공실이고 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가의 11.8%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 정리되는 구조지만, 실제 투자 판단의 핵심은 르네시떼 내 해당 호실의 영업수요, 임대 가능성, 관리비 부담과 재매각 가능성입니다. 권리는 통과, 환금성은 반드시 현장 확인. 이 사건은 그 구분이 중요한 물건입니다.
