부산지방법원 2025타경101741. 부산광역시 사상구 괘법동 르네시떼 1층 1204호입니다. 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 판매시설이고 조사 시점에는 공실입니다. 권리의 기준점은 2000.02.29. 설정된 주식회사한빛은행 근저당권으로, 채권최고액은 70,600,000원입니다. 이후 2005.04.20. 부산광역시 압류와 2025.07.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김수연은 르네시떼 1층 1204호에 2024.06.19. 전입신고했고 보증금은 1,000,000원입니다. 그러나 전입일이 2000.02.29. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101741 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 공실 |
| 소유자 | 권상래 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 2,800,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 32,842,587원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2000.02.29. 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 2005.04.20. 부산광역시 압류와 2025.07.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 배당을 받고 소멸하는 권리이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 르네시떼 1층 1204호 | 1,000,000원 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 34,000,000원, 현재 최저매각가는 2,800,000원입니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가 8% 수준으로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 1,959,999원, 9회 유찰 시 1,371,999원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 판매시설이고 조사 시점 공실이며 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 수요를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 70,600,000원 | 2,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,800,000원 가정 시 근저당권 예상 미배당은 68,250,400원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 남측 인근으로, 부근은 대형마트·각종 근린생활시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 괘법르네시떼역, 근거리에 부산도시철도2호선 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며 조사 시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 1204호입니다. 공동 위생·급배수, 소화전, 승강기, 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 광대로, 서측 중로, 북측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·시장(소매시장)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고 동일 르네시떼 내 유사 점포의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인. 현재까지 반복 유찰된 이유가 가격인지, 상권·공실·점포 위치 등 환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차인. 김수연의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 실제 점유 여부와 인도 상태는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 감정평가 당시 공실이므로 현재도 같은 상태인지 확인하고, 내부 관리상태와 영업 가능 조건을 점검해야 합니다.
- 관리비. 상가형 집합건물은 관리비 구조가 수익성과 직결되므로 체납 여부와 월 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 68,250,400원은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성을 먼저 본다
권리 구조만 보면 단순합니다. 2000.02.29. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김수연 역시 2024.06.19. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 34,000,000원에서 현재 2,800,000원까지 내려왔고 이미 7회 유찰됐지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 판매시설·공실이라는 이용상태까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 수요와 환금성 검증이 핵심입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 반복 유찰의 원인을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
