부산지방법원 2025타경101741. 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1204호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가서상 집합건축물대장 용도는 판매시설, 조사시점 현재 이용상태는 공실로 기재되어 있습니다. 가격만 보면 감정가 34,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 8,163,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인은 주거용 아파트의 할인과 성격이 다릅니다. 대형 상가 내 판매시설의 공실 물건이므로 임대수요·관리상태·실사용 가능성·환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리만 보면 구조는 단순합니다. 현재 소유자는 권상래 씨이고, 말소기준은 2000.02.29 접수된 을구 1번 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 그 뒤의 부산광역시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 김수연 씨가 확인되지만, 전입일이 2024.06.19로 말소기준권리보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 1,000,000원은 매수인에게 인수되는 대항력 있는 보증금이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101741 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 · 감정평가 조사시점 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 1204호 |
| 소유자 | 권상래 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 8,163,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 / 32,842,587원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2000.02.29 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 70,600,000원, 채무자는 권상래 씨, 근저당권자는 주식회사한빛은행입니다. 이후 2005.04.20 부산광역시 압류와 2025.07.30 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 인수할 후순위 권리는 데이터상 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인 자료에는 김수연 씨 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일이 2024.06.19로, 말소기준권리인 2000.02.29 근저당권보다 늦습니다. 데이터상 위험메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 르네시떼 1층 1204호 | 2024.06.19 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
확정일자·배당요구 여부는 데이터상 확인되지 않습니다. 다만 대항력은 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 없음으로 정리됩니다. 감정평가서에는 조사시점 공실로 기재되어 있어, 현장 점유 상태는 입찰 전 원본과 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격·환금성 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 말하면 안 된다
이 사건 데이터에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 르네시떼 1층 판매시설이고, 감정평가 이용상태는 공실입니다. 4회 유찰은 가격 메리트의 신호이기도 하지만, 동시에 시장이 이 가격대에서도 신중하게 접근했다는 신호로도 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 인수액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 8,163,000원 | 0원 | 62,983,934원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 5,714,100원 | 0원 | 65,388,754원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 3,999,869원 | 0원 | 67,072,129원 |
④ 예상배당표 (매각가 8,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 546,934원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 70,600,000원 | 7,616,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 8,163,000원 가정 시 근저당 채권최고액 70,600,000원 중 7,616,066원만 배당되고, 미배당은 62,983,934원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 “창진초등학교” 남측 인근의 르네시떼 1층 1204호입니다.
- 주위환경. 부근은 대형마트, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 “괘법르네시떼역”, 근거리에 부산도시철도2호선 “사상역”이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 “판매시설”이고, 조사시점 현재 “공실”입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준. 2000.02.29 주식회사한빛은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다.
- 임차인 기준. 김수연 씨는 전입일 2024.06.19로 말소기준 이후입니다. 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
- 점유 확인. 감정평가서에는 공실로 되어 있으나 임차인 자료에는 김수연 씨가 기재되어 있습니다. 현장 점유와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 데이터가 없으므로 최저가 8,163,000원만 보고 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
- 채권자 확인. 등기부상 근저당권자는 주식회사한빛은행이고, 경매개시결정 채권자는 에프더블유2506유동화전문 유한회사입니다. 원본에서 승계·양도 흐름을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설·판매시설입니다. 주거용 아파트가 아니므로 사용 목적, 공실 활용 가능성, 임대 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 물건성은 가볍지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 김수연 씨도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 본질은 권리보다 물건성입니다. 르네시떼 1층 판매시설, 감정평가 조사시점 공실, 4회 유찰이라는 조합은 환금성 검토가 반드시 필요하다는 뜻입니다. 권리는 통과, 가격은 보수, 용도와 공실은 현장 확인 — 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.