부산지방법원 2025타경101742. 부산 사하구 장림동 931의 기타·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 1,039㎡이며 전용공업지역, 토지이용상황은 공업용입니다. 등기상 소유자는 박동수이고, 2013년 3월 4일 주식회사대구은행이 설정한 채권최고액 1,248,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
금전 권리만 보면 구조는 명확합니다. 하지만 매각물건명세서에는 제시외 건물 매각제외, 일부 제시외 건물의 인접필지 과재, 매각제외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부 불분명이 명시돼 있습니다. 공장 및 광업재단법 제6조 목록의 회전로와 집진기는 현황 소재불명이고, 제시외 기계기구도 모두 매각에서 제외됩니다. 이 물건은 등기순위보다 무엇을 실제로 취득하고 무엇을 사용하지 못하는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 931 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 등기 건물 | 부산광역시 사하구 장림동 931 제가동호 |
| 토지 | 공장용지 · 1,039㎡ · 전용공업지역 · 공업용 |
| 소유자 | 박동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 954,811,000원 / 668,368,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 1,045,465,950원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 금전 인수는 0원
1993년부터 2008년 사이 설정됐던 근저당권과 과거 압류·가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2013년 3월 4일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 2016년 추가 근저당권, 2025년 기술보증기금과 국민은행의 가압류, 임의경매개시결정 및 사하구 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석준 | 2013.11.28 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이석준의 전입신고일은 2013년 11월 28일로, 말소기준권리인 2013년 3월 4일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원은 매수인에게 대항할 수 없으며 매수인 승계액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제 여부는 확인이 필요하고, 예상배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 단정 금지
감정가는 954,811,000원이고 현재 최저매각가는 668,368,000원으로, 감정가의 70% 수준입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 동일 유형의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 954,811,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 668,368,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 실질취득 | 668,368,000원 (금전 인수 0원 기준) |
| 시세 판단 | 실거래 비교 없이 저가 여부 판단 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 668,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,083,680원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,248,000,000원 | 659,284,320원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 200,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 534,300,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 231,644,846원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 115,789,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권에 일부 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류는 전액 미배당입니다. 총 채권액 2,330,134,592원 중 채권자 예상배당액은 659,284,320원이며 미배당액은 1,670,850,272원입니다. 후순위 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 668,368,000원 | 659,284,320원 | 1,670,850,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 467,857,600원 | 460,779,024원 | 1,869,355,568원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 327,500,320원 | 322,115,316원 | 2,008,019,276원 | 0원 |
⑤ 현장·매각범위 리스크 — 이 물건의 진짜 권리분석
- 일괄매각. 사건은 일괄매각으로 진행됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 일부는 인접필지에 걸쳐 있습니다.
- 현황 멸실. 목록2의 지상 1층은 현황 멸실 상태입니다.
- 소재불명 기계. 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구목록의 회전로와 집진기는 현황 소재불명입니다.
- 제시외 기계. 제시외 기계기구 가호부터 하호까지는 모두 매각에서 제외됩니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,039㎡, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 지역·지구. 전용공업지역과 비행안전구역에 포함되고 폐기물처리및재활용시설에 접합니다.
- 공시지가. 634,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 토지·등기 건물·매각제외 건물·매각제외 기계의 위치를 현황도와 대조하세요.
- 경계 측량. 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있으므로 지적경계와 실제 점유선을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물의 소유자, 축조 시기, 토지와 건물의 소유관계 변동을 확인하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명인 회전로·집진기와 매각제외 기계기구의 실제 존부 및 소유관계를 확인하세요.
- 멸실 부분 확인. 목록2 지상 1층의 현황 멸실과 등기·건축물대장 상태를 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 이석준은 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 및 최우선변제 여부는 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고, 매각제외물과 사용 제한을 반영한 별도 현장가치를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”
이 물건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 2013년 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이석준도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 단순하지 않습니다. 제시외 건물이 매각에서 제외되고 일부는 인접필지에 걸쳐 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록2 지상 1층은 멸실됐고, 핵심 기계 일부는 소재불명이며 제시외 기계도 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 금전 권리는 정리되지만, 실제 사용가치와 점유관계는 현장 확인 전까지 보류가 맞습니다.
