💸 실질취득≈100,000,000원 🔒 인수 77,293,540원 🏷️ 최저가 23,530,000원 📊 시세대비 143.5%
부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 ‘파크블루11차’ 3층 307호, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로는 감정가 98,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 23,530,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차권 인수형입니다. 을구 1번 장찬형의 주택임차권등기는 2023.09.21 등기되었고, 임대차계약·주민등록·확정일자가 모두 2021.09.07로 말소기준인 2025.02.07 가압류보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
이 구조에서는 최저가가 내려갈수록 싸지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 장찬형 보증금의 미배당분이 늘어나고, 매수인이 부담하는 총액은 결국 보증금 100,000,000원 전후로 고정됩니다. 그래서 이 물건은 “최저가 2,353만원짜리 아파트”가 아니라, 실질취득 약 1억원짜리 권리 인수 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층 307호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 17.12㎡ · 통칭 10.1평형 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 23,530,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.02.07 갑구 5번 병점신용협동조합 가압류입니다. 그 이후의 갑구 6번 사상신용협동조합 가압류와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권등기입니다. 장찬형 보증금 100,000,000원은 현재 배당가정에서 22,706,460원만 배당되고, 부족분 77,293,540원이 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 2명, 승계·대위 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 장찬형 보증금 100,000,000원을 다른 보증기관 금액과 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 현황조사상 정수아가 별도로 확인되며, 전입은 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 미상이라 원본 명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 기준일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장찬형 | 전입 2021.09.07 확정 2021.09.07 배당요구 2023.09.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 인수 77,293,540원 보증기관 승계 아님 |
| 정수아 | 전입 2025.06.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 계산 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금 미상 | 승계 아님 명세서 보완 확인 |
③ 시세 비교 — 최저가 33.8%가 아니라 실질취득 143.5%
파크블루11차는 2021.03.11 사용승인된 112세대 단지입니다. 동일면적 최근 실거래 3건의 평균은 69,683,333원입니다. 최저가 23,530,000원만 보면 실거래 평균의 33.8%로 낮아 보이지만, 이 사건에서는 장찬형 보증금 인수 때문에 그 비교가 의미 없습니다. 실질취득은 보증금 100,000,000원 전후이고, 이는 실거래 평균의 143.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 69,683,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.5% 추정) | - | 823,540원 |
| 1. 임차인 장찬형 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 22,706,460원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장찬형 보증금 100,000,000원 중 배당 22,706,460원을 제외한 77,293,540원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 부산서부버스터미날 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 기호3 3층 307호는 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 낮은 최저가보다 인수보증금과 실제 재매각 가능 가격을 먼저 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 물건은 23,530,000원에 사는 구조가 아닙니다. 장찬형 미배당 보증금 77,293,540원을 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수문구, 배당요구 및 확정일자 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 정수아 점유 확인. 전입 2025.06.18은 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현장 점유, 임대차계약, 명세서 보완 여부 확인이 필요합니다.
- 시세 상한 재산정. 최근 실거래 평균 69,683,333원, 최고 73,550,000원인데 실질취득은 약 100,000,000원입니다. 시세보다 높은 인수형 물건이라는 전제를 놓치면 안 됩니다.
- 관리비·공과금 확인. 소형 집합건물은 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 총액은 낮지 않다”
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 23,530,000원까지 내려왔지만, 핵심은 낮은 숫자가 아닙니다. 장찬형의 대항력 있는 주택임차권등기 보증금 100,000,000원이 있고, 현재 배당가정상 미배당 77,293,540원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 보증금 100,000,000원 전후에서 크게 벗어나지 않습니다. 최근 실거래 평균 69,683,333원과 비교하면 권리 리스크와 가격 리스크가 동시에 큰 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 비쌉니다.