85,400,000원
부산지방법원 2025타경101787. 부산 강서구 지사동 지사금강펜테리움 107동 17층 1702호, 전용 59.9429㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 박수진이며, 2020.08.07. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 남아 있는 선순위 담보권은 없고, 말소기준권리는 2024.07.22. 울산신용보증재단의 가압류 47,153,310원입니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 노윤환입니다. 2022.10.28. 전입·점유를 시작했고 2022.09.29. 확정일자를 받았으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당 인수액은 66,537,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 제107동 제17층 제1702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9429㎡ · 21층 건물 중 17층 |
| 사용승인 / 단지 | 2013.11.19. · 지사금강펜테리움 1,111세대 |
| 소유자 | 박수진 (2020.08.07. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 공부상 아파트 · 실제 이용상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
과거 우리은행 근저당권과 양현모의 주택임차권은 2020.08.07. 종전 경매 매각으로 이미 말소됐고, 박수진 명의 취득 후 설정된 대형선망수산업협동조합과 페퍼저축은행 근저당권도 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.22. 가압류이며, 노윤환의 전입·점유는 그보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노윤환 부동산 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.10.28 | 2022.09.29 | 2024.11.14 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 실질 인수 0원* |
확약 제출 주체는 주택도시보증공사이고, 확약서에는 양도 전 임차권자가 노윤환으로 기재돼 있습니다. 이는 동일한 보증금 채권의 양도·승계 관계이므로 노윤환 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 이 사건에 확인된 다른 임차인이 없어 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 없습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 룰상 증가, 확약 반영 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 85,400,000원 | 66,537,200원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 68,320,000원 | 83,309,760원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 54,656,000원 | 96,727,808원 | 0원* |
* 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다. 입찰 전 확약서 원본, 적용 대상, 제출 주체와 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 8,540만원은 최근 평균의 76.0%
지사금강펜테리움 전용 59.94㎡대 최근 거래 12건의 평균은 112,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 115,000,000원입니다. 거래 범위는 100,000,000원~120,000,000원이며, 확약을 반영한 실질취득 85,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 22 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9429㎡ | 12건 | 112,333,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 노윤환 보증금 | 150,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 47,153,310원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노윤환 보증금 미배당액은 66,537,200원이지만, 2026.04.16. 확약에 따라 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사 청구는 양도 전 임차권자 노윤환의 보증금 승계분이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 강서구 지사동 녹산초등학교 북측 및 서측 인근으로, 공동주택 단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망과 주차시설이 조성돼 있습니다.
- 건물. 2013.11.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 21층 건물의 17층이며, 승강기·소방·위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 완만한 경사지대의 부정형 토지로 아파트와 부대 복리시설 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 거래·경매 수요. 동일 면적 최근 거래 12건은 확인되지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.5회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.16. 확약서의 제출 주체, 대상 보증금, 대항력 포기, 임차권등기 말소 문구를 매각기일 전 원본과 대조하세요.
- 승계 중복 금지. 노윤환 보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사 청구 150,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 점유·명도. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 거래 범위 100,000,000원~120,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 기준으로 수리비·체납관리비·명도비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 후순위 권리. 울산신용보증재단 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 배당 및 조세 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “확약이 유효하면 가격 메리트, 아니면 인수형”
이 물건은 표면상 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재해 일반적인 기준으로는 위험도가 높은 물건입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 66,537,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있고, 추가 유찰 시 그 인수액은 더 커집니다.
다만 주택도시보증공사가 2026.04.16. 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 85,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 112,333,333원의 76.0%로 가격상 여유가 있습니다.
결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 가격 메리트가 있는 권리해소형, 확인되지 않으면 보증금 수준에서 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형입니다. 입찰의 성패는 최저가가 아니라 확약서 원본과 말소 이행 가능성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 달려 있습니다.
