부산지방법원 2025타경101795. 부산 북구 덕천동 393-31 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 건물은 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 지하1층·지상2층입니다. 토지는 146.2㎡, 지목은 대, 준주거지역입니다. 감정가는 510,619,200원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 175,142,000원입니다.
권리의 기준점은 1997.06.25 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 토지와 건물이 공동담보로 묶여 있습니다. 이후 설정된 부산제일신용협동조합 근저당 236,500,000원, 허은정 근저당 300,000,000원, 한국토지주택공사 주택임차권 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101795 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 393-31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상2층 |
| 토지 | 146.2㎡ · 대 · 준주거지역 · 공시지가 1,115,000원/㎡ |
| 소유자 | 박재용 |
| 감정가 / 최저가 | 510,619,200원 / 175,142,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 220,624,194원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1997.06.25 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 2022.06.10 부산제일신용협동조합 근저당, 2022.12.06 허은정 근저당, 2024.03.22 한국토지주택공사 주택임차권, 2025.08.20 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정됐고, 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 / 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 이상호 | 2014.09.25 | 미상 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 0원 |
| 보증기관 승계 · 한국토지주택공사 | 2021.04.15 | 2021.03.29 | 70,000,000원 | 2024.03.22 | 대항력 없음 승계·중복 인수 0원 |
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 이상호 보증금의 대위·승계 주체입니다. 등기된 임차보증금 70,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 이상호 1명으로 보는 것이 맞습니다. 이상호의 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 175,142,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 122,599,399원, 5회 유찰 시 85,819,579원입니다. 하지만 이 물건에는 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,988원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 236,500,000원 | 132,890,012원 |
| 3. 근저당 · 허은정 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 575,500,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 171,890,012원, 미배당액은 403,609,988원입니다. 부산제일신용협동조합의 청구액 220,624,194원에 대한 현재 회차 예상 배당은 132,890,012원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동 소재 남산정역(부산3호선) 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도3호선 남산정역이 있으나, 본건까지 차량 접근은 곤란합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 구조입니다.
- 토지. 146.2㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이 39m, 최고높이 47m입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현장에서 제시외 건물의 위치와 이용상태를 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인은 이상호 1명이고 한국토지주택공사는 보증기관 승계·중복 신고입니다. 이상호의 보증금과 확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준. 이상호 2014.09.25, 한국토지주택공사 2021.04.15 모두 1997.06.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34%라도 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 마세요.
- 접근성 확인. 감정평가서상 차량 접근 곤란이 명시되어 있으므로 실제 진입로와 차량 이용 여건을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
권리관계만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 1997.06.25 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이상호와 한국토지주택공사 모두 말소기준 이후 전입이며, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 이상호 보증금의 대위·승계 주체입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 510,619,200원에서 3회 유찰되어 175,142,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 차량 접근이 곤란하고 토지·건물·제시외 건물을 일괄 취득하는 물건인 만큼, 낮은 감정가 대비 비율보다 실제 현장성과 환금 가능한 가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
