부산지방법원 2025타경101795. 부산광역시 북구 덕천동 393-31 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 법원 데이터의 용도 표시는 연립/다세대 + 토지입니다. 따라서 아파트처럼 표준화된 거래·환금성을 기대하는 물건이 아니라, 토지·건물 상태와 접근성, 점유관계를 함께 확인해야 하는 개별성 강한 주거용 부동산으로 보는 것이 맞습니다.
권리의 기준점은 1997년 농업협동조합중앙회 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 설정된 부산제일신용협동조합 근저당, 허은정 근저당, 한국토지주택공사 임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 정리됩니다. 데이터상 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 표에는 이상호와 한국토지주택공사가 함께 보이는데, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 393-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 |
| 등기부 표시 | [건물] 부산광역시 북구 덕천동 393-31 내제조표46338호 |
| 소유자 | 박재용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 510,619,200원 / 175,142,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 220,624,194원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각조건 | 일괄매각, 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 1997년 근저당
말소기준권리는 1997.06.25 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 현재 소유자 박재용의 소유권이전은 2011.07.28이고, 신청채권자인 부산제일신용협동조합의 근저당은 2022.06.10 설정되었습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기도 2024.03.22 등기되어 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기부상 인수되는 후순위 권리로 보이지는 않습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계 중복신고
제공 데이터상 임차인 항목은 2개지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이상호 1명으로 정리됩니다.
| 구분 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상호 | 실제 임차인 | 전입 2014.09.25 / 확정일자 미상 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 전입 2021.04.15 / 확정 2021.03.29 | 70,000,000원 | 2024.03.22 | 중복신고 이상호 보증금의 대위·승계, 별도 합산 금지 |
③ 가격·회차 — 감정가 34.3%라도 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 175,142,000원으로 감정가 510,619,200원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 제공 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 175,142,000원을 기준으로, 현장 상태·제시외 건물·차량 접근 곤란·단독주택 환금성을 함께 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 175,142,000원 | 171,890,012원 | 403,609,988원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 122,599,399원 | 120,083,007원 | 455,416,993원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 85,819,579원 | 83,874,827원 | 491,625,173원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 175,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,251,988원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 236,500,000원 | 132,890,012원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 허은정 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 175,142,000원 가정 시 채권자 총 채권액 575,500,000원 중 171,890,012원이 배당되고, 미배당은 403,609,988원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 남산정역(부산3호선) 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 곤란합니다. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 남산정역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로 표시되어 있습니다.
- 설비. 위생급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 146.2㎡, 지목 대, 준주거지역, 공시지가 1,115,000원/㎡입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 제한사항. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 제공 데이터에는 실거래 표본이 없으므로 최저가 175,142,000원이 싼지 여부는 현장 중개가·인근 거래·건물 상태 확인 후 판단해야 합니다.
- 차량 접근. 감정요항표상 본건까지 차량 접근이 곤란합니다. 명도, 공사, 임대, 재매각 모두에 영향을 줄 수 있는 핵심 리스크입니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 매각포함이 있습니다. 현장에서 구조·면적·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 중복신고. 실제 임차인은 이상호 1명으로 보고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분리해 봐야 합니다. 보증금 70,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 판단. 이상호와 한국토지주택공사 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 데이터상 대항력은 없습니다. 단, 이상호의 보증금은 미상이므로 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 감정평가서 원본 확인은 입찰 전 필수입니다.
맺으며 — “유찰 3회 = 안전한 급매”가 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안아 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 권리상 예상 인수액은 0원이고, 한국토지주택공사의 보증금 70,000,000원도 보증기관 대위·승계 중복신고로 보아 별도 합산하지 않는 것이 핵심입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 510,619,200원에서 최저가 175,142,000원까지 내려왔지만, 단독주택 이용, 차량 접근 곤란, 제시외 건물 포함, 실거래 표본 부재가 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 비교적 정리 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.