부산지방법원 2025타경101859. 부산광역시 강서구 생곡동 1534-1 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 기호(가) 1층 공장·사무실, 2층 사무실, 3층 숙소 등이고, 기호(나)는 공장으로 기재되어 있습니다. 토지는 지목 공장용지, 용도지역 일반공업지역, 면적 2,929.7㎡입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트식 접근이 아니라 산업단지 공장 물건으로 접근해야 합니다.
권리만 보면 말소기준은 데이터상 2016.12.09 농협은행주식회사 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가가 낮아진 이유를 단순히 “싸다”로 해석하면 위험합니다. 제공 데이터상 현재 회차에서도 총 채권액 8,867,126,960원 중 배당되는 금액은 3,014,961,600원에 그치며, 미배당은 5,852,165,360원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101859 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 생곡동 1534-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 숙소 등 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 2,929.7㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 656,700원/㎡ |
| 소유자 | 넷스파주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,220,082,000원 / 3,047,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 4,956,703,905원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 원본 대조는 필수
제공 데이터상 임차인 목록은 0명입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계: 미상이라고 기재되어 있습니다. 임차인으로 특정된 데이터가 없다는 뜻이지, 현장 점유가 무조건 없다는 뜻은 아니므로 공장·사무실·숙소 부분의 실제 점유자는 입찰 전 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%보다 ‘실질취득 30.48억’으로 봐야 한다
이 사건에는 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 없으므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 3,047,840,000원으로 봅니다. 감정가 6,220,082,000원 대비 49%까지 내려온 가격이지만, 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6,220,082,000원 | 감정 기준 금액 |
| 최저매각가 | 3,047,840,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득 | 3,047,840,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
| 토지 공시지가 총액 | 1,923,933,990원 | 656,700원/㎡ × 2,929.7㎡ |
토지 공시지가 총액은 1,923,933,990원이고, 최저매각가 3,047,840,000원은 그보다 높습니다. 건물·설비·공장 사용가치를 함께 봐야 하는 물건이므로, 가격 판단은 단순 유찰률보다 건물 현황, 철거된 면적, 공장 활용 가능성, 임대·점유 상태 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,047,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 32,878,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,848,000,000원 | 1,848,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,000,000,000원 | 6,561,600원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이상웅 | 120,241,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국전력공사 | 18,485,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 8,867,126,960원 중 3,014,961,600원만 배당되고, 미배당은 5,852,165,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 생곡동 소재 “생곡일반산업단지” 내 물건입니다. 부근은 중소규모 공장 및 나지 등으로 형성된 공장지대이며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(가)는 1층 공장·사무실, 2층 사무실, 3층 숙소 등으로 이용 중이고, 기호(나)는 공장으로 이용 중입니다.
- 구조. 기호(가)는 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물, 기호(나)는 일반철골구조 판넬지붕 2층이나 현황 단층 건물로 기재되어 있습니다. 사용승인일자는 2016.11.11입니다.
- 토지 규제. 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 경제자유구역용도지구기타에 해당하며 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 하자·위반. 제공 데이터상 위반건축물 여부는 false이고, 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 일부 철거 기재는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 확인. 매각물건명세서 비고에 등기사항전부증명서상 목록2 면적 1,140.98㎡, 목록3 면적 1,053.14㎡와 일반건축물대장 및 현황상 철거 내역이 함께 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상 면적과 현황을 확인하세요.
- 점유 확인. 제공 임차인 데이터는 0명이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 공장·사무실·숙소의 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 공장 활용성. 기호(가)와 기호(나)의 공장 부분은 일반철골구조, 판넬지붕, 하드너 바닥, H-Beam 주기둥, 층고 약 10m로 기재되어 있습니다. 업종 적합성과 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 후 분쟁 가능성. 배당표상 미배당이 5,852,165,360원으로 큽니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어도, 이해관계인이 많은 사건은 명도·인도 과정이 길어질 수 있습니다.
- 가격 기준. 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 최저가 3,047,840,000원이 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 토지 공시지가 총액, 건물 잔존가치, 철거 면적, 공장 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 제공 데이터상 대항력 임차인 보증금 인수는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 공장·사무실·숙소와 토지가 일괄매각되는 산업단지 물건이고, 일부 철거 기재와 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 싸다고 단정하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단. 이 물건의 결론은 그 한 문장입니다.
