부산지방법원 2025타경101864. 부산 사하구 당리동 353-12 소재 ‘가비가’ 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택 및 주차장이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층입니다. 토지는 207.8㎡의 대지로 제2종일반주거지역에 속합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 매각포함이라고 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2021.05.26. 설정된 남부산농업협동조합의 360,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 같은 날 뒤이어 설정된 384,000,000원 근저당권과 2024년 부산은행·에스피네이처 근저당, 이후 가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.01.30. 1·2번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 입찰 직전 등기부에서 최종 권리자 표시를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 353-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 주차장 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상2층 |
| 토지 | 대 207.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,059,000원/㎡ |
| 소유자 | 최재갑 |
| 감정가 / 최저가 | 970,602,900원 / 475,595,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 618,746,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 농협 근저당
말소기준권리는 2021.05.26. 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 같은 날의 을구 2번 근저당권 384,000,000원, 2024년 부산은행 550,000,000원, 에스피네이처 200,000,000원과 2025년부터 이어진 가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정은 2025.08.29. 남부산농업협동조합 신청으로 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 475,595,000원으로 감정가 970,602,900원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 475,595,000원 | 49% | 2,281,472,310원 |
| 3회 유찰 시 | 332,916,500원 | 34% | 2,422,455,691원 |
| 4회 유찰 시 | 233,041,550원 | 24% | 2,520,932,392원 |
채권 총액이 2,749,911,360원으로 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자 잔여는 0원이고, 후순위 채권의 미배당이 크게 남습니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인이 인수한다는 뜻은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,155,950원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 384,000,000원 | 108,439,050원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스피네이처 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 197,627,113원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 792,902,390원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 132,365,259원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 129,338,348원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 3,678,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 2,749,911,360원 중 468,439,050원이 채권자에게 배당되고, 2,281,472,310원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 계산상 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 사하역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 주차장으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 207.8㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도로에 접하고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 실제 점유관계와 임차 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.05.26. 을구 1번 근저당권이 기준이며, 2026.01.30. 근저당권 이전등기까지 포함해 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 유사 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보호구역·토지이용. 절대보호구역·상대보호구역 및 도로 접합 조건이 실제 사용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 인수 가능성은 매각물건명세서 원본으로 재검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 970,602,900원에서 두 차례 유찰돼 475,595,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘낮아진 최저가’ 자체보다 실제 시세 검증과 점유관계 확인입니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 명도 변수까지 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
