부산지방법원 2025타경101871. 부산 사상구 괘법동의 일루스타 8층 801호, 전용 52.55㎡ 아파트입니다. 감정가는 234,000,000원이지만 현재 최저매각가는 163,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 하는 것은 임차인 정옥진 씨의 대항력과 주택도시보증공사의 확약서입니다.
정옥진 씨는 2022.08.04. 전입하고 2022.06.21. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 부산은행 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 원칙대로라면 미배당 보증금에 관한 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자인 정옥진 씨의 보증금과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 해당 임차권에 대해 유효하게 적용되는 전제에서는 원칙상 계산되는 미배당 보증금을 낙찰자가 추가 부담하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 제8층 제801호 도로명주소: 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 94 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.55㎡ · 지하1층 지상17층 중 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 이영환 (2020.08.05. 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,800,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,591,304원 |
| 입찰보증금 참고 | 16,380,000원 (최저가의 10% 기준, 실제 공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 준공 / 단지 규모 | 2019.05.15. · 9세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그리고 확약서
말소기준권리는 2023.02.02. 부산은행 가압류(청구금액 1,500,000,000원)입니다. 이후의 가압류·추징보전·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차인 정옥진 씨는 그보다 먼저 전입했으므로, 단순히 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 실질 인수를 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정옥진 부동산 전부 · 주거 |
230,000,000원 | 2022.08.04. 2022.06.21. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
확약 · 인수 0원 주택도시보증공사 양도·승계 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 정옥진 씨로부터 양도받은 보증금 채권과 관련하여 경매를 신청한 기관입니다. 이를 별도의 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 합산하지 않습니다.
보증금 230,000,000원 − 예상배당 160,706,800원 = 미배당 69,293,200원.
이를 낙찰자가 인수한다면 실질취득 부담은 163,800,000원 + 69,293,200원 = 233,093,200원으로, 보증금 230,000,000원 수준에 수렴합니다. 최저가가 더 내려가더라도 미배당액이 증가하므로 가격 메리트를 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
이에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 앞서 계산한 69,293,200원은 확약이 없을 경우의 원칙상 미배당·인수액이지, 현재 확약이 반영된 실제 추가 취득비용이 아닙니다.
확약의 효력은 정옥진 씨의 임차권 및 그 양도·승계 관계에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차권이나 점유자가 발견된다면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다. 입찰 전 확약서 원본, 매각물건명세서 및 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 거래보다 낮지만, 표본은 적다
일루스타는 9세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 전용 52.55㎡ 동일 면적 실거래는 확인된 3건이며, 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 5월의 184,000,000원 한 건입니다. 전체 거래 평균만으로 현재 가격을 판단하지 않고 최근 거래를 우선 기준으로 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.55㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 52.55㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 52.55㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.55㎡ | 3건 | 180,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.55㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
최저매각가 163,800,000원은 최근 실거래가 184,000,000원의 89.0%입니다. 확약서가 유효하게 적용되어 보증금 인수가 해소되는 조건에서는 최저가와 실질취득가가 같으므로, 최근 거래와의 가격 차이를 확인할 수 있습니다.
반면 확약이 없다면 실질취득 부담 233,093,200원을 기준으로 비교해야 합니다. 이 경우 최근 거래가 184,000,000원보다 높은 수준이므로, 단순히 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
단지는 총 9세대로 규모가 작고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰됐습니다. 최근 매각 통계상 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어, 실거래 가격과 실제 경매 낙찰 가능성·재매각 환금성을 구분해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,093,200원 |
| 1. 임차보증금 · 정옥진 (우선변제) | 230,000,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 가압류 · 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진주서부농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 추징보전 · 국 | 미산정 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,591,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 가정하면 집행비용 3,093,200원과 임차보증금 우선배당 160,706,800원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액은 69,293,200원이지만, 제출된 확약서를 반영하면 매수인이 인수할 해당 임차보증금은 실질 0원입니다.
예상배당은 제공된 추정 배당순위에 따른 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 우선징수 대상 금액, 최우선변제 등의 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하므로 최종 배당순위와 세금 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효력이 가격 판단의 전제
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(70%) | 163,800,000원 | 69,293,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(56%) | 131,040,000원 | 101,594,560원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(44.8%) | 104,832,000원 | 127,435,648원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 보증금 미배당액이 증가하여, 집행비용을 포함한 원칙상 총부담은 보증금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반대로 제출된 확약의 효력이 유지된다면 해당 보증금의 추가 인수는 발생하지 않아 실질취득가는 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
다만 추가 유찰을 무조건 유리한 신호로 해석해서는 안 됩니다. 소규모 건물의 거래 표본이 적고 실제 경매 매각 실적도 제한적이므로, 낮아지는 최저가와 별개로 환금성·물건 상태·점유관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 창진초등학교 북동측 인근. 주위에는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있습니다. 북측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상17층 건물의 8층 801호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주차. 주차타워와 기계식 주차시설이 설치되어 있습니다. 차량 규격에 따른 이용 가능 여부와 시설 운영 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실내 마감과 실제 유지관리 상태는 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 9세대 소규모 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 총 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회로, 아파트라는 용도만으로 거래 유동성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.16.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각물건명세서에 반영되어 있는지 확인하세요. 변경·철회·적용범위에 관한 추가 사항도 대조해야 합니다.
- 대항력 판단. 정옥진 씨의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약 없이 보증금 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인 양도·승계 관계. 주택도시보증공사가 원임차인의 보증금 채권을 양도받은 관계를 확인하고, 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 세금 압류. 수영세무서, 사상구, 금정구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 배당순위, 매각으로 소멸할 권리의 범위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 실제 점유자를 확인하고, 인도명령·명도 협의 및 임차권등기 말소 절차를 점검하세요.
- 가격 판단. 확약 반영 시 실질취득가는 현재 최저가 163,800,000원이며, 최근 실거래 184,000,000원 대비 89.0%입니다. 다만 최근 거래 표본이 단 1건이라는 점을 감안해야 합니다.
- 환금성 및 주차. 9세대 규모, 평균 유찰 4.0회라는 특성을 확인하고, 기계식 주차시설의 운영·유지보수 상태와 개별 호실의 실내 상태를 점검하세요.
- 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 명도비, 취득 부대비용 등을 별도 확인하고, 예상 실질취득가에 반영하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각공고 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.3억의 함정은 확약으로 해소, 남은 것은 환금성과 검증”
이 물건을 단순히 감정가 234,000,000원에서 최저가 163,800,000원까지 내려온 아파트라고 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원이어서, 확약이 없다면 최저가에 낙찰받더라도 원칙상 미배당액 69,293,200원을 인수할 수 있기 때문입니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이 전제에서는 현재 실질취득가 163,800,000원이 최근 거래가 184,000,000원보다 낮습니다.
남은 문제는 4회 유찰이라는 이력과 환금성입니다. 일루스타는 총 9세대이며 최근 실거래 표본이 적고, 등기에는 국세·지방세 압류 및 추징보전도 존재합니다. 확약서의 유효성, 실제 점유관계, 세금 우선순위와 물건 상태를 확인해야 현재 가격의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
결론적으로 확약서는 핵심 권리 위험을 해소했지만, 작은 단지의 제한적인 거래와 다회유찰에 따른 위험까지 없애지는 않습니다. 이번 사건의 판단 기준은 최저가의 할인율이 아니라, 확약서가 반영된 실제 취득부담과 재매각 가능성입니다.
