80,262,000원
부산지방법원 2025타경101871. 사상구 괘법동 일루스타 8층 801호 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 234,000,000원에서 최저매각가가 80,262,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 할인율이 투자 매력을 뜻하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 정옥진의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.04이고, 말소기준권리인 부산은행 가압류는 2023.02.02입니다. 따라서 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
정옥진의 임차보증금은 230,000,000원, 확정일자는 2022.06.21이며 배당요구도 했습니다. 하지만 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,844,716원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 78,417,284원뿐입니다. 나머지 151,582,716원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 결과적으로 현재 회차의 현금 부담은 최저가 80,262,000원에 인수액을 더한 231,844,716원입니다. 최저가가 더 떨어지더라도 임차인 미배당분이 커지므로 총 취득부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101871 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 8층801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중임 · 52.55㎡ · 지하1층 지상17층 건물 내 제8층 801호 |
| 소유자 | 이영환 · 2020.06.30 매매 · 거래가액 260,000,000원 · 2020.08.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,591,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정옥진 | 2022.08.04 | 2022.06.21 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 151,582,716원 |
말소기준권리는 2023.02.02 접수된 주식회사부산은행 가압류 1,500,000,000원입니다. 그 뒤 진주서부농업협동조합 가압류, 국의 가압류·압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 정옥진은 2022.08.04 이미 전입·점유하여 말소기준보다 앞섭니다.
② 회차가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 떨어질수록 배당받지 못한 임차보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 내려가고 실제 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 고정되는 효과가 나타납니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 80,262,000원 | 151,582,716원 | 231,844,716원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,183,400원 | 175,227,901원 | 231,411,301원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 39,328,380원 | 191,779,531원 | 231,107,911원 |
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
일루스타의 확인된 동일 면적 52.55㎡ 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 184,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균 역시 184,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 180,333,333원이고 최근 흐름은 이전보다 3.1% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.55㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 52.55㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 52.55㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.55㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 231,844,716원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 126.0%입니다. 감정가 234,000,000원에는 조금 못 미치지만, 시장에서 가장 최근 확인된 거래 184,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 3회 유찰됐다는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 1. 임차인 정옥진 보증금 | 230,000,000원 | 78,417,284원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진주서부농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,591,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 공제한 전액이 임차인 정옥진에게 배당되고, 보증금 미배당분 151,582,716원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창진초등학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 제반 입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층 지상17층 건물의 제8층 801호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하며, 일반상업지역·방화지구입니다. 토지 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 일루스타는 총 9세대이며 2019.05.15 준공입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 최저가 80,262,000원에 미배당 보증금 151,582,716원을 더한 231,844,716원이 실제 비교 기준입니다.
- 추가 유찰도 자동으로 싸지는 것이 아닙니다. 4회 유찰 시 인수액은 175,227,901원, 5회 유찰 시 191,779,531원으로 늘어 총 부담은 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 배당액을 반드시 재확인하세요. 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 국세·지방세 우선순위를 확인하세요. 압류 3건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 주택임차권등기 원문을 확인하세요. 등기일은 2024.08.07이지만 대항력 판단의 핵심은 2022.08.04 전입·점유입니다.
- 실거래 비교 기준. 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “보증금 230,000,000원”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 낮은 구간까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 정옥진의 보증금 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 낙찰가 80,262,000원만 지불하면 끝나는 것이 아니라, 배당받지 못하는 151,582,716원을 추가 인수하여 실질취득이 231,844,716원에 이릅니다.
최근 12개월 동일 면적 거래는 184,000,000원이고, 최신 거래도 184,000,000원입니다. 실질취득액은 이보다 높은 만큼 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “유찰돼 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다. 이후 회차에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커지는 구조라 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 아니라 임차보증금까지 포함한 총 부담을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
