부산지방법원 2025타경101871. 부산 사상구 괘법동 일루스타 8층 801호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이영환이며 2020년 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 표면적으로는 3회 유찰되어 매우 낮아진 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 을구 주택임차권등기입니다.
임차인 정옥진은 2022년 전입·점유를 시작했고 확정일자를 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 배당요구도 하였으나 현재 매각가 기준 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 매각물건명세서상 해당 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 부담할 수 있는 권리로 표시되어 있어, 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101871 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 8층801호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 감정평가상 공동주택 이용 · 비교 대상 면적 52.55㎡ |
| 소유자 | 이영환 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 관련 강제경매 · 240,591,304원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준 권리는 갑구 5번 가압류(부산은행)로 계산됩니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인 정옥진은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인되며, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|
| 정옥진 | 230,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
일루스타 동일 면적 비교 거래는 최근 3건이며 평균 거래가는 180,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.55㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 52.55㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 52.55㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 평균 | 180,333,333원 | ||
단순 최저가는 8,026만원으로 보이지만, 임차보증금 부족분 인수 가능성을 포함하면 실질취득은 약 2.318억원입니다. 이는 최근 실거래 평균보다 높은 수준으로, 최저가만 기준으로 한 가격 메리트 판단은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 임차인 정옥진 보증금 | 230,000,000원 | 78,417,284원 |
| 부산은행 가압류 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 진주서부농업협동조합 가압류 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정옥진 임차권등기의 배당 결과와 말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
- 시세 비교. 최근 거래 평균 180,333,333원 대비 실질취득 약 231,844,716원 수준임을 고려해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 끝 가격을 봐야 한다”
이 물건은 유찰 횟수만 보면 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하고, 현재 회차 기준 실질취득은 약 2.32억원으로 계산됩니다. 권리는 분석 가능하지만, 가격 메리트는 제한적입니다.