65,800,000원
부산지방법원 2025타경101952. 부산 북구 만덕동 한신아파트 3동 201호, 데이터상 물건 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 임차인 목록은 비어 있어 대항력 있는 임차보증금 인수 구조는 아닙니다. 따라서 최저가 65,800,000원에 낙찰된다고 보면 매수인 실질취득도 65,800,000원으로 산정됩니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 아니라, 오래된 연립주택의 가격·환금성과 등기·배당 데이터의 원본 대조입니다.
최저가는 최근 실거래 평균 84,750,000원보다 낮아 가격 자체는 내려와 있습니다. 그러나 최근 거래가 67,000,000원~110,000,000원까지 벌어져 있고, 감정평가서상 주위환경·교통상황 모두 “보통”으로 기재된 물건입니다. 즉 “싸게 보인다”에서 끝낼 것이 아니라, 실제 매도 가능 가격을 더 보수적으로 잡아야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 3동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.63㎡ · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 반선희 2분의 1, 반종억 2분의 1 (2023.05.30 상속, 2025.09.19 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 83,030,721원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 목록은 없습니다. 보증금·확정일자·전입일자가 있는 임차인 데이터가 없으므로, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 평균의 77.6%
휴플러스한신 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적은 57.63㎡로 매칭되어 있고, 표에는 제공 데이터의 52.81㎡·57.63㎡ 거래가 함께 들어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 57.63㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 52.81㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 57.63㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 52.81㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.04 | 57.63㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 52.81㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 52.81㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.02 | 57.63㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 52.81㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.11 | 52.81㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 57.63㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2023.04 | 57.63㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 84,750,000원 |
현재 최저가 65,800,000원은 실거래 평균 84,750,000원의 77.6%입니다. 신건 감정가 94,000,000원 단계에서는 가격 부담이 있었지만, 1회 유찰 후에는 숫자상 할인 구간에 들어왔습니다. 다만 최저 실거래가가 67,000,000원으로 제시되어 있어, 최저가 부근 응찰도 충분한 현장·상태 확인이 전제되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,584,400원 |
| 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 12,400,000원 | 12,400,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 만덕2,3동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 신만덕새마을금고 | 28,600,000원 | 25,815,600원 |
| 을구 6번 근저당권 · 신만덕새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권액 290,000,000원 중 배당액은 64,215,600원, 미배당은 225,784,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 내려갈수록 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 225,784,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 245,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 258,738,357원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 83,030,721원이고, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 낙찰자 부담의 문제가 아니라, 배당구조와 원본 대조가 필요한 신호로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 소재 “백양중학교” 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3동 2층 201호, 사용승인일은 1990.11.03입니다. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 북서하향 경사지대 내 부정형 토지로, 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구가 포함되고 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인 인수액이 없으므로 실질취득은 최저가 65,800,000원과 같습니다. 시세 비교도 이 금액 기준으로 봅니다.
- 하단 거래 확인. 최근 실거래 평균은 84,750,000원이지만 최저 거래는 67,000,000원입니다. 평균가보다 하단 거래가 입찰 상한 설정에 더 중요할 수 있습니다.
- 연립주택 환금성. 1990.11.03 사용승인, 총 168세대, 주위환경·교통상황 보통입니다. 단기 매도 목적이면 보수적인 매도가를 잡아야 합니다.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사의 동의 없는 제한물권 설정 등 금지사항등기가 기재되어 있으므로, 매각물건명세서에서 매각 후 말소·인수 관계를 직접 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 제공 데이터의 배당표에는 과거 근저당권 라인이 반영되어 있습니다. 등기부의 말소기재와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서 기타참고사항은 “미상임”입니다. 점유자, 미납관리비, 공용부분 체납 여부는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 65,800,000원이 곧 실질취득 기준입니다. 실거래 평균 84,750,000원의 77.6%까지 내려왔다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 1990년 사용승인 연립주택, 168세대 규모, 보통 수준의 입지·교통, 큰 실거래 편차를 함께 봐야 합니다. 권리는 무난, 가격은 진입권, 환금성은 보수 검토. 이 물건의 결론은 여기입니다.
