부산지방법원 2025타경101980. 화명동 도시화명그린아파트 206동 10층 1007호입니다. 이 사건의 권리분석은 임차권 하나를 어떻게 처리하느냐가 전부입니다. 임차권자 이유리는 임대차계약일자 2022.05.11., 확정일자 2022.05.16., 주민등록·점유개시 2022.06.30.으로 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025.09.24. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원래는 대항력 있는 인수형입니다.
현재 최저가 81,900,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 임차보증금에 배당되고, 39,974,200원이 부족합니다. 확약이 없었다면 그 부족액이 매수인에게 남아 실질취득비용이 보증금 120,000,000원 수준으로 올라가는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 이유리 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 206동 10층1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.42㎡ · 20층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 금귀연 (2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 1996.04.27 / 720세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
이유리는 전입·점유가 2022.06.30.이고 확정일자는 2022.05.16.입니다. 보증금은 120,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 임차권등기는 2024.08.05. 접수됐습니다. 제공된 권리관계만 놓고 보면 말소기준보다 앞선 권리이므로 그대로라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 구조입니다.
다만 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 이유리)는 2026.06.16. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 확약 반영 실질 인수 0원으로 분석합니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고가 별도로 잡힌 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유리 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30. | 2022.05.16. | 120,000,000원 | 有 확약 전 기준 | 有 배당요구 | 실질 0원 확약 미적용 시 39,974,200원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 79.1%
도시화명그린(295) 전용 49.42㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 103,541,666원, 최신 거래는 2026.09. 105,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 81,900,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.42㎡ | 20 | 105,000,000원 |
| 2026.09 | 49.42㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.09 | 49.42㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2026.09 | 49.42㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 49.42㎡ | 13 | 112,500,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.42㎡ | 12건 | 103,541,666원 |
최근 거래 범위는 89,000,000원~123,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 81,900,000원은 최근 12개월 평균 103,541,666원보다 낮고, 제공된 최근 거래 중 최저 89,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 확약으로 인수가 제거된 뒤의 실질취득가와 최근 실거래를 비교해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 임차인 이유리 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이유리 보증금에 80,025,800원이 배당되고 39,974,200원이 미배당됩니다. 룰상으론 그 부족액이 인수 위험이지만, 2026.06.16. 확약서에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 이유리 임차권에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물의 10층 1007호입니다. 사용승인일은 1996.04.27입니다.
- 입지. 금명여자고등학교 서측에 인접하고, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 주위에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 율리역 등이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 단지·거래. 도시화명그린(295)은 720세대이며, 전용 49.42㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 동일하게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위. 이유리의 을구 12번 주택임차권이 미배당 상태에서도 말소되는 조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 81,900,000원, 확약 미적용 시 미배당 39,974,200원의 인수 위험이 생깁니다. 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 본건은 단지 평균 유찰 2.4회보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 현장 상태와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균 103,541,666원, 최신 거래 105,000,000원, 거래 범위 89,000,000원~123,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 관리비 체납과 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유가 권리라면, 확약서가 승부처다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 81,900,000원보다 커서 전형적인 인수형입니다. 현재 배당 시에도 39,974,200원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.16. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 구조가 달라졌습니다.
확약이 유효하게 반영된다면 실질 인수 0원, 실질취득 81,900,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 103,541,666원의 79.1%이고 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 이미 4회 유찰됐으므로 가격 차이만 보고 판단하기보다, 확약서 원문·임차권 말소 조건·현재 점유상태를 최종 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
