부산지방법원 2025타경101980. 부산 북구 화명동 도시화명그린아파트 206동 10층 1007호, 전용 49.42㎡ 아파트입니다. 소유자 금귀연은 2022년 3월 12일 매매를 원인으로 2022년 6월 30일 소유권을 취득했고 거래가액은 123,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 오래된 근저당이 아니라 이유리의 주택임차권과 2025년 9월 24일의 강제경매개시결정입니다.

이유리는 임대차계약일 2022년 5월 11일, 확정일자 2022년 5월 16일, 주민등록일자·점유개시일자 2022년 6월 30일이며 보증금은 120,000,000원입니다. 2024년 8월 5일 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025년 9월 24일 경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 남는다

현재 분석의 말소기준은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다. 이유리의 전입·점유는 2022.06.30, 확정일자는 2022.05.16, 임차권등기는 2024.08.05로 모두 그보다 앞섭니다. 실제 임차인은 이유리 1명이며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 과거 국민은행·삼성생명보험 등의 근저당은 이미 말소된 등기입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다

동일 단지 도시화명그린(295), 전용 49.42㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 105,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 9월 122,000,000원입니다. 이 사건은 최저가 40,131,000원을 시장가격과 직접 비교해서는 안 되고, 인수형 실질취득의 기준이 되는 보증금 120,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.

최근 거래 범위는 89,000,000원부터 128,500,000원까지입니다. 실질취득의 기준이 되는 보증금 120,000,000원은 최근 12개월 평균 105,333,333원보다 높고, 최신 거래 122,000,000원에 근접합니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)

현재 회차 가정에서 이유리의 보증금 중 미배당액 80,991,358원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 120,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 1996.04.27입니다.
• 입지. 부산광역시 북구 화명동 소재 금명여자고등학교 서측에 인접하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 율리역 등이 있으며 교통사정은 보통인 편입니다.
• 도로. 본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구 등에 속하며, 금명여자고등학교·대천리중학교·대천리초등학교 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
• 토지. 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지의 공동주택 건부지이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가와 인수액을 함께 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 40,131,000원과 미배당 인수액 80,991,358원을 별개로 보지 말고 하나의 취득부담으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 이유리의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 주택임차권은 말소되지 않고 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 28,091,700원·인수 92,813,951원, 5회 유찰 시 매각가 19,664,190원·인수 101,089,765원으로 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대체됩니다.
• 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근12개월 평균 105,333,333원과 최신 거래 122,000,000원을 실질취득 기준 120,000,000원과 비교해야 하며 최저가 40,131,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·인도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 인도 상태와 명도에 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “40,131,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 감정가 117,000,000원이 40,131,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이유리의 보증금 120,000,000원이 대항력을 갖고 있습니다. 현재 회차 예상배당은 39,008,642원에 그쳐 80,991,358원이 매수인 인수로 남습니다.

결국 유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지기 때문에 실질취득 기준은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 최근12개월 동일면적 평균은 105,333,333원이고 최신 거래는 122,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라, 대항력 보증금 때문에 실질취득이 최근 평균보다 높은 수준으로 묶이는 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 미배당 보증금을 얼마까지 떠안는가입니다.