최저가는 4,013만원인데, 실질취득은 ‘1.20억’으로 봐야 한다 — 부산 도시화명그린 1007호

부산지방법원 2025타경101980. 부산 북구 화명동 ‘도시화명그린아파트’ 206동 10층 1007호, 전용 49.42㎡ 아파트입니다. 겉으로만 보면 감정가 117,000,000원짜리가 3회 유찰되어 최저 40,131,000원까지 내려온 물건입니다. 실거래 평균 101,208,333원과 비교하면 최저가는 39.7%라서 숫자만으로는 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 가격표보다 권리 문구가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서가 “을구 12번 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권”이라고 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 최저가 4,013만원에 사는 경매가 아니라, 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합쳐 실질취득이 약 1.20억원으로 고정되는 구조인지 확인하는 것입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금에 가까워집니다. 이 물건의 임차보증금은 120,000,000원이고, 최근 실거래 평균은 101,208,333원입니다. 즉 최저가가 낮아도 실질취득 기준으로는 시세보다 비싼 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 숫자보다 ‘임차권 인수 문구’가 핵심

자동 산정상 말소기준은 1996.10.11. 한국주택은행 근저당권으로 표시되어 있고, 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 그러나 이 사건에는 별도 주의문구가 붙어 있습니다. 을구 12번 주택임차권등기는 2024.08.05. 등기되었고, 매각물건명세서가 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권” 및 “보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 아니하고 매수인이 인수함”이라고 명시합니다. 따라서 응찰 판단은 명세서상 인수위험을 최우선으로 두어야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님

임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 보증금 합산 이슈는 없지만, 그 1명의 보증금이 120,000,000원으로 감정가보다도 큽니다. 전입신고가 자동 말소기준권리 이후라는 위험메모도 있으나, 이 사건은 매각물건명세서의 인수 문구가 별도로 존재하므로 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — ‘최저가 39.7%’가 아니라 ‘실질취득 118.6%’

도시화명그린(295), 720세대, 1996.04.27. 사용승인 단지의 전용 49.42㎡ 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 101,208,333원, 최저는 84,000,000원, 최고는 128,500,000원입니다.

최저매각가 40,131,000원만 보면 실거래 평균의 39.7%입니다. 그러나 명세서상 인수되는 임차보증금 120,000,000원을 반영하면 실질취득은 약 120,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 118.6%이고, 최근 최고가 128,500,000원에는 못 미치지만 평균보다 18,791,667원 높습니다. 즉 이 경매는 싸진 물건이 아니라 낙찰가가 낮아도 인수액 때문에 총액이 시세 이상으로 올라가는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)

배당표상 총 채권액은 296,000,000원, 채권자 총 배당액은 39,008,642원, 미배당은 256,991,358원입니다. 단, 이 표의 assumed_by_buyer는 0원으로 산정되어 있으나, 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기의 인수 문구가 별도로 명시되어 있습니다. 입찰 판단은 그 인수 문구를 우선 반영해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 화명동 소재 금명여자고등학교 서측에 인접하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 주위에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 율리역 등이 소재하여 교통사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 도로 접합, 택지개발지구에 속하며 절대보호구역·상대보호구역 저촉 정보가 있습니다.
• 환금성. 도시화명그린(295)은 720세대, 사용승인일 1996.04.27. 단지입니다. 최근 12건 실거래는 84,000,000원~128,500,000원으로 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 최저매각가 40,131,000원은 시세 대비 싸 보이지만, 이 사건의 비교 기준은 실질취득 약 120,000,000원입니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 12번 주택임차권등기, 임차보증금 120,000,000원, 전입 2022.06.30, 확정 2022.05.16, 배당요구 2024.08.05. 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 명세서 인수 문구 확인. “보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 아니하고 매수인이 인수함” 문구가 핵심입니다. 이 문구가 유지되면 가격 메리트는 크게 사라집니다.
• 보증기관 승계 아님. 임차인 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명의 보증금으로 판단해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유상태는 별도 확인해야 합니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 싸도, 총액은 싸지 않다”

이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 117,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 40,131,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 101,208,333원과 비교하면 39.7% 수준입니다. 하지만 이 물건은 표면 최저가로 판단하는 사건이 아닙니다. 을구 12번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구 때문에, 임차보증금 120,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 봐야 합니다. 그 결과 이 경매는 시세보다 싸게 사는 기회가 아니라, 인수위험 때문에 총액이 시세 평균을 넘어서는 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매력적, 권리구조는 위험. 입찰은 원본 명세서 인수문구 해소가 확인되지 않으면 보수적으로 접근해야 합니다.