부산지방법원 2025타경101985. 부산 사상구 덕포동 ‘덕포남영아파트’ 101동 1층 104호, 전용 37.62㎡의 아파트입니다. 감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다. 소유자 박종현은 2022년 4월 14일 이 주택을 거래가 94,000,000원에 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 61,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.

가격 지표는 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 76,888,888원, 최신 거래는 2026년 7월 70,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.3%, 전체 거래 평균 78,000,000원의 67.3%로 시세 아래입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -5.5%이므로, 전체 평균만 보고 낙폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가격보다 원본 대조가 먼저다

제공된 권리 판정상 말소기준은 2025.09.24. 임의경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 남군산새마을금고 근저당 39,120,000원은 2017년 2월 24일 해지됐고, 토스뱅크 가압류 27,254,731원도 2025년 5월 13일 해제로 말소됐습니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사서·전입세대확인서·점유자를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세

덕포남영아파트 동일 면적의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 78,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 76,888,888원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 추세 -5.5%를 우선 적용해야 합니다.

현재 실질취득액은 최저가 52,500,000원에 인수액 0원을 더한 52,500,000원입니다. 최근 12개월 평균의 68.3%이고, 최신 거래 70,000,000원과 실거래 최저 68,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 본건은 1층이고 거래 표본은 2층 이상이므로, 층 차이와 내부 상태를 반영해 개별 호수의 적정가를 다시 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

현재 산정값은 집행비용 1,345,000원과 소유자 교부 51,155,000원으로 매각대금 52,500,000원을 전부 배분합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 자금 구조

각 회차 산정에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 그러나 신청채권자 청구액 56,472,001원이 어느 회차에서도 배당되지 않는 것으로 계산돼 있으므로, 회차별 잔여액과 채권 미충족 여부 역시 원본 자료 확인 후 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신라중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 덕포역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 서측으로 왕복 6차선 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 서하향 경사지대에 조성된 공동주택 및 근린생활시설 건부지이며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 400세대 아파트로 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 1993.07.03. 준공 건물이고 최근 거래 추세가 -5.5%인 점은 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 원본 대조. 2022.04.14. 삼성생명보험주식회사 근저당 61,600,000원의 말소 여부와 2025.06.11. 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 배당요구 확인. 신청채권자 청구액 56,472,001원에 배당 0원이 산정된 이유와 소유자 교부 51,155,000원의 적정성을 채권계산서·배당요구 내역으로 재검증하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·점유자와 보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
• 1층 가격 보정. 본건은 1층이고 최근 거래 표본은 2층 이상입니다. 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 현장 조사에 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 78,000,000원보다 최신 거래 70,000,000원과 최근 추세 -5.5%를 우선해 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 후속 절차 확인. 매각기일 2026.06.30 이후의 매각결과와 후속 기일은 법원 원문을 대조하세요.

맺으며 — “가격은 할인, 권리는 확인 전 보류”

현재 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균 76,888,888원의 68.3%로, 가격만 보면 분명한 할인 구간입니다. 최신 거래 70,000,000원과 실거래 최저 68,000,000원보다도 낮고, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 결론은 가격만으로 내릴 수 없습니다. 2022년 근저당이 말소된 것으로 표시된 동시에 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 공사가 임의경매를 신청했는데도 배당 산정에서는 청구액 56,472,001원에 대한 배당이 0원입니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류가 적절합니다. 근저당의 실제 존속 여부, 신청채권자의 배당순위, 점유관계가 정리된 뒤에야 현재 할인 폭을 온전히 투자 메리트로 인정할 수 있습니다.