부산지방법원 2025타경102005. 부산 사하구 감천동 635, 현칭 ‘한영주택 B’ 1층 106호로 표시된 다세대 공동주택입니다. 등기상 현재 소유자는 허윤정이며, 2021년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에 남은 담보권은 없고, 2024년 홍대근의 가압류 60,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 단순해 보이지만, 점유관계가 결론을 바꿉니다. 유하랑은 2015.11.27, 허승원은 2021.08.06 전입해 두 사람 모두 2024.04.17 말소기준 가압류보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자와 구체적인 임대차관계가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·승계금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 635 1층 106호 도로명: 부산광역시 사하구 감천로73번길 21-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택 · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 106호 |
| 현칭 / 규모 | 한영주택 B · 15세대 · 1983.11.03 준공 |
| 소유자 | 허윤정 (2021.04.27 소유권이전, 2021.02.22 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 60,300,000원 / 42,210,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 채권자 / 사건 청구액 | 홍대근 / 75,753,424원 |
| 말소기준 가압류 | 홍대근 / 청구금액 60,000,000원 / 2024.04.17 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 이용상 유의점 | 북측 출입구에서 보면 반지하 상태 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 검증
2000년 부산은행 근저당권은 2008년에 말소됐고, 2011년·2012년 감천1동새마을금고 근저당권도 2021년에 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.04.17 홍대근 가압류 60,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 가압류 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계금액 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유하랑 | 2015.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 허승원 | 2021.08.06 | 미상 | 2026.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 허승원은 2026.02.26 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 유하랑은 배당요구 여부와 확정일자 모두 확인이 필요합니다.
③ 가격·환금성 — 할인율보다 먼저 확인할 것
현재 최저매각가는 42,210,000원으로 감정가 60,300,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 수치로 판단할 근거가 없습니다. 가격 판단의 기준도 최저가가 아니라 승계액을 포함한 실질취득비용이어야 합니다.
환금성 측면에서는 15세대 소규모 공동주택이고 준공일이 1983.11.03이며, 감정평가상 북측 출입구에서 보면 반지하 상태입니다. 최근 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 싸게 보이는 가격만으로 접근하기보다 향후 매도 시 수요와 금융 취급 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,159,780원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 홍대근 | 60,000,000원 | 41,050,220원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 홍대근 미배당 | 60,000,000원 | 18,949,780원 |
현재 최저가를 가정한 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유하랑·허승원의 보증금과 우선변제 순위가 확인되면 실제 배당액과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 가정은 확정적인 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부일전자디자인고등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·학교·소규모 점포·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 106호이며, 급·배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 반지하. 감정평가상 북측 출입구에서 보면 반지하 상태입니다. 채광·환기·습기·누수 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 773,800원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 공동주택이고 1983.11.03 준공됐습니다. 최근 비교가격이 확인되지 않아 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 유하랑·허승원의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 배당요구 종기 대조. 허승원의 2026.02.26 배당요구가 유효한지, 유하랑이 배당요구를 했는지 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
- 실질취득 상한 설정. 응찰가 상한은 낙찰가만이 아니라 승계 가능한 보증금을 합산해 결정해야 합니다.
- 반지하 현장조사. 북측 출입구 기준 반지하 상태이므로 채광·환기·결로·습기·누수·배수 상태를 직접 확인하세요.
- 명도 난도 확인. 실제 점유자 2명의 거주 범위와 명도 협의 가능성, 배당 후 퇴거 조건을 사전에 검토하세요.
- 환금성 검토. 15세대·1983년 준공 공동주택의 매수 수요, 대출 가능 여부와 향후 매도기간을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차서류와 현장 상태를 최종 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 42,210,000원까지 내려왔지만, 현재 확인된 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유하랑과 허승원은 모두 말소기준 가압류보다 전입일이 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 승계액이 미상입니다. 실질취득비용은 42,210,000원에서 끝나는 것이 아니라 승계되는 미배당 보증금만큼 증가할 수 있습니다.
여기에 북측 출입구 기준 반지하 상태, 1983.11.03 준공, 15세대 규모, 최근 비교가격 부재가 겹칩니다. 등기상 가압류가 소멸한다는 장점보다 임차보증금의 불확실성과 저환금성 위험이 더 큽니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 두 임차인의 계약과 보증금이 확인되어 실질취득비용을 계산할 수 있을 때 비로소 적정 입찰가를 검토할 수 있는 사건입니다.
