부산지방법원 2025타경102005. 부산 사하구 감천동 한영주택 1층 106호, 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태도 공동주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 허윤정이고, 2021.04.27 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.04.17 홍대근의 가압류 60,000,000원이며, 2025.10.02 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 기존 부산은행·감천1동새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
등기만 보면 구조가 단순해 보이지만, 임차관계가 결론을 완전히 바꿉니다. 허승원은 2021.08.06, 유하랑은 2015.11.27 전입으로 조사됐습니다. 두 날짜 모두 말소기준 2024.04.17보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 보증금이 얼마인지 모르는 이상 낙찰자가 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 635 1층106호 · 부산광역시 사하구 감천로73번길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택 · 제1층 제106호 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 허윤정 · 2021.04.27 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 60,300,000원 / 42,210,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 75,753,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 먼저다
2000년 부산은행 근저당과 2011·2012년 감천1동새마을금고 근저당은 각각 2008년과 2021년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준점은 2024.04.17 홍대근 가압류입니다. 이 가압류와 그 본압류로 이어진 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허승원 | 2021.08.06 | 미상 | 2026.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유하랑 | 2015.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 집계할 대상이 없고, 실제 임차인은 2명입니다. 허승원은 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 유하랑 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람 중 누가 얼마를 배당받고 얼마가 남는지를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 판단할 근거가 없다
감정가는 60,300,000원이고 현재 최저매각가격은 42,210,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70% 회차에 들어왔습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 생겼다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 임차보증금입니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당으로 전액 회수하지 못하면 그 미배당액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 두 임차인의 보증금이 모두 미상이라 42,210,000원만 보고 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,780원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 홍대근 | 60,000,000원 | 41,050,220원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 홍대근 가압류 60,000,000원 중 41,050,220원이 배당되고 18,949,780원이 부족합니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 무엇보다 보증금 미상 임차인 2명의 실제 배당·인수관계를 확정한 표가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부일전자디자인고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·소규모 점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며 집합건축물대장상 공동주택입니다.
- 특이점. 북측 출입구에서 보면 반지하 상태입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 한영(635-0)은 총 15세대, 1983.11.03 준공으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 허승원·유하랑의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.
- 유하랑 배당요구 여부 확인. 전입은 2015.11.27로 가장 빠르지만 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 허승원 배당관계 확인. 2026.02.26 배당요구는 접수됐으나 보증금·확정일자가 미상이라 배당 후 미회수액을 계산할 수 없습니다.
- 재매각 20% 조건 확인. 매수보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 반지하 상태 현장 확인. 북측 출입구 기준 반지하 상태라는 감정내용과 실제 채광·습기·환기·접근성을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 42,210,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 4,221만원이 아니라 ‘미상 보증금’이 가격이다
이 물건은 감정가 60,300,000원에서 1회 유찰돼 42,210,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 경매물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 허승원과 유하랑 두 점유자의 전입이 모두 말소기준보다 빠르고, 두 사람의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 인수금액을 0원으로 볼 수 없고, 낙찰가만으로 취득원가를 계산해서도 안 됩니다.
여기에 재매각으로 매수보증금 20% 특별조건이 붙고, 건물은 1983년 준공·15세대 규모이며 북측 출입구 기준 반지하 상태입니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 이 사건은 “싸게 나온 물건”이 아니라 “임차보증금을 확인하기 전에는 가격을 판단할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인이 끝나기 전 입찰가는 의미가 없습니다.
