21,345,000원
부산지방법원 2025타경102054. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 6층 610호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 21,345,000원까지 떨어진 물건이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 최저매각가만 봐서는 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 을구 1번 임차권자 정도현은 임대차계약 2022.06.27, 확정일자 2022.06.28, 점유개시 2022.07.27, 주민등록 2022.08.02로, 말소기준이 되는 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류보다 앞섭니다.
정도현의 임차보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가 21,345,000원을 전제로 하면 집행비용 784,210원을 제외한 20,560,790원만 임차보증금에 배당되고, 나머지 99,439,210원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어나는 구조라, 총 실질부담은 임차보증금 약 1.2억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 6층 610호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 19.09㎡ · 지하1층/지상15층 건물 중 6층 |
| 공부상 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,345,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,851,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
핵심은 2024.08.05 등기된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 정도현은 보증금 120,000,000원, 전입 2022.08.02, 확정일자 2022.06.28로 말소기준 가압류보다 선순위입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정도현 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.02 | 2022.06.28 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 안민찬 | 현황조사 확인 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
실제 임차인 2명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 안민찬은 전입일이 말소기준권리 2025.02.07보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금은 미상입니다.
② 시세 비교 — 2,134만원이 아니라 약 1.2억을 비교해야 한다
파크블루11차 전용 19.09㎡ 안팎의 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 70,750,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 30.2%에 불과하지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 최저가 21,345,000원을 시세와 직접 비교하는 것은 의미가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
실거래 범위는 66,000,000원~73,000,000원이고 최근 12개월 평균은 70,750,000원입니다. 반면 정도현의 선순위 임차보증금은 120,000,000원입니다. 현재 최저가에서 발생하는 미배당 인수액까지 고려한 실질취득 구조는 약 1.2억원이므로, 최근 실거래 시세보다 높은 비용 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,210원 |
| 1. 임차인 정도현 보증금 | 120,000,000원 | 20,560,790원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 249,851,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정도현 보증금의 미배당액은 99,439,210원으로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 6층 610호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 일부 필지는 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 단지. 파크블루11차는 112세대, 사용승인 2021.03.11이며 해당 면적 최근 12개월 거래는 4건입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어, 현재 5회 유찰 자체만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 21,345,000원만 보고 시세 대비 30.2%라고 판단하지 말고, 정도현 보증금 인수까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 을구 1번 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 현재 인수액 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 99,439,210원입니다. 실제 배당표 확정 시 금액 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 안민찬 점유관계 확인. 전입은 2025.08.19로 후순위이지만 보증금은 미상입니다. 현재 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 시나리오. 6회 유찰 시 인수액 105,727,448원, 7회 유찰 시 110,129,214원으로 증가하므로 최저가 하락만으로 실질 부담이 줄지 않습니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 변수를 포함해 배당표·매각물건명세서·등기부 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,134만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 핵심은 감정가 127,000,000원에서 최저가 21,345,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 중요한 숫자는 선순위 임차인 정도현의 보증금 120,000,000원입니다. 현재 회차에서 20,560,790원이 배당되더라도 99,439,210원이 남고, 그 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.
따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.2억원입니다. 파크블루11차 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가가 70,750,000원이고 최신 거래가가 66,000,000원인 점을 감안하면, 현재 구조는 최근 시세보다 실질취득 부담이 높은 상태입니다. 5회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 가격 메리트가 커진 것이 아니라, 낙찰가 하락분이 선순위 임차보증금 인수액으로 이동하고 있다는 점이 이 사건의 본질입니다.
