30,493,000원
부산지방법원 2025타경102054. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 6층 610호, 공부상 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 127,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,493,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 보면 안 됩니다. 을구 1번 임차권자인 정도현은 2022.08.02 전입하고 2022.06.28 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며, 보증금은 120,000,000원입니다.
말소기준은 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류입니다. 정도현의 전입과 임차권의 기초가 되는 임대차관계는 그보다 앞서 있어 매각으로 전액 소멸하지 않습니다. 현재 최저가에서 집행비용 948,874원을 제외한 29,544,126원이 정도현에게 배당되고, 남는 보증금 90,455,874원은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어나는 구조여서 실질취득 부담은 보증금 120,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 6층 610호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 19.09㎡ · 지하1층/지상15층 건물 내 제6층 제610호 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,851,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
핵심은 을구 1번 주택임차권 정도현입니다. 임대차계약일은 2022.06.27, 확정일자는 2022.06.28, 점유개시는 2022.07.27, 주민등록일자는 2022.08.02이고 보증금은 120,000,000원입니다. 2024.08.05 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정도현 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.02 2022.06.28 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 90,455,874원 인수 |
| 안민찬 | 2025.08.19 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 안민찬은 2025.08.19 전입으로 말소기준권리 2025.02.07보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 금액관계는 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 사건의 매수인 인수 위험을 만드는 주된 권리는 정도현의 선순위 임차권입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파크블루11차 동일 면적대 최근 거래는 2025.12 거래 4건입니다. 대상 면적은 19.09㎡이고, 최근 12개월 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 43.1%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 더하면 그 할인은 사실상 사라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
실거래 범위는 66,000,000원~73,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 최저가와 인수액을 합친 부담은 120,948,874원으로, 최근 12개월 평균보다 50,198,874원 높고 최신 거래 66,000,000원보다도 크게 높습니다. 감정가 127,000,000원 자체도 최근 실거래 수준을 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 76% 할인”이 아니라 “인수까지 합치면 최근 거래보다 비싼 물건”으로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 |
| 1. 임차인 정도현 보증금 | 120,000,000원 | 29,544,126원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 249,851,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정도현 보증금 중 예상배당 29,544,126원을 제외한 90,455,874원은 매수인 인수입니다. 집행비용은 948,874원으로 반영된 추정값이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·용도. 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구 등에 속합니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 규모. 파크블루11차는 112세대, 사용승인일은 2021.03.11입니다. 동일 면적대 최근 실거래는 4건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 30,493,000원만 보지 말고 정도현 미배당 보증금 90,455,874원을 반드시 합산해 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 21,345,100원·인수 99,439,112원, 6회 유찰 시 14,941,569원·인수 105,727,379원으로 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 구조를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 정도현의 임차권등기, 배당요구, 매수인 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 안민찬 점유관계 확인. 전입일은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상이므로 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 70,750,000원과 최신 거래 66,000,000원을 기준으로 실질취득 부담 120,948,874원이 어느 수준인지 판단해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.20억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 127,000,000원에서 최저가 30,493,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 결론이 반대로 바뀝니다. 대항력 있는 정도현의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차에서 배당으로 빠지는 금액은 29,544,126원뿐입니다. 나머지 90,455,874원을 매수인이 인수하므로 최저가와 합친 부담은 120,948,874원입니다.
최근 동일 면적 실거래는 66,000,000원~73,000,000원, 최근 12개월 평균은 70,750,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없는 구조입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 가격도 부담이고, 권리도 인수형이며, 이미 4회 유찰된 물건. 실질취득 기준으로 보면 최근 실거래보다 현저히 높아 종합적으로 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
