부산지방법원 2025타경102055. 부산 서구 서대신동1가 대신타워펠리스 6층 605호 아파트입니다. 소유자는 지영숙이며, 2015.06.24. 매매를 원인으로 2015.07.06. 거래가액 287,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2015.07.06. 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 254,800,000원은 2018.10.29. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 전용찬이 2018.10.25. 주민등록을 하고 2018.10.29. 점유를 개시했으며, 2024.11.06. 보증금 248,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
등기 흐름만 보면 전용찬 임차권은 2025.04.24. 서구(부산광역시) 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.08.11. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 53-11 대신타워펠리스 6층 605호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 80.64㎡ · 지상11층 건물 내 6층 605호 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(아파트) 이용 · 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 지영숙 · 2015.07.06. 소유권이전 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 · 5회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,607,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2025.04.24. 서구(부산광역시)의 압류입니다. 전용찬의 주민등록일자 2018.10.25., 점유개시일자 2018.10.29., 확정일자 2018.10.04.가 모두 그보다 앞서고 배당요구도 했으므로, 임차권 자체는 대항력·우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 실제 임차인은 전용찬 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 추가 합산할 대상은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용찬 | 248,000,000원 | 2018.10.25. / 2018.10.29. | 2018.10.04. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
* 확약을 반영하지 않은 기계적 시나리오상 6회 유찰 시 미배당 인수액은 38,190,400원, 7회 유찰 시 80,312,320원으로 계산되지만, 2026.08.11. 확약에 따라 전용찬 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 현재 267,000,000원은 최근 시세보다 높다
대신타워펠리스는 45세대, 사용승인일은 2015.01.28.입니다. 확인된 실거래는 7건이며 전체 평균은 242,714,285원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 241,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 240,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.42㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 80.64㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2024.10 | 84.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 75.42㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2023.12 | 75.42㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.07 | 80.64㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 77.48㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 241,000,000원 |
현재 최저매각가 267,000,000원은 최근 12개월 평균 241,000,000원의 110.8%입니다. 전체 거래 평균 242,714,285원과 비교해도 최저가 비율은 110.0%입니다. 특히 최신 거래가 240,000,000원이고 최근 추세가 -1.0%인 점을 함께 보면, 현재 최저가는 최근 시장 수준보다 높은 가격입니다. 따라서 5회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 전용찬 보증금 | 248,000,000원 | 248,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,607,076원 | 14,462,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 267,000,000원 가정 시 집행비용 4,538,000원과 임차인 보증금 248,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에는 14,462,000원이 배당되고, 청구액 기준 미배당은 242,145,076원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 전용찬 임차권은 2026.08.11. 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 가격 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 267,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 213,600,000원 | 38,190,400원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,880,000원 | 80,312,320원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 선순위 임차보증금이 매각가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 2026.08.11. 확약이 있으므로 전용찬 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 현재 회차에서는 실질취득 267,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 동대신역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상11층 건물 내 6층 605호, 사용승인일 2015.01.28.이며 승강기·도시가스·기계식 주차·화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 45세대 규모이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세는 -1.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 원문을 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 현재 가격 재검증. 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,000,000원의 110.8%입니다. 5회 유찰이라는 횟수보다 실제 가격 수준을 우선 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -1.0%이므로 과거 최고 거래 285,000,000원이나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 권리 원본 확인. 등기부상 2015.07.06. 부산시수산업협동조합 근저당은 2018.10.29. 이미 말소됐고, 현재 권리 판단의 핵심은 전용찬 임차권과 2026.08.11. 확약입니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차권이 있는데도 매수인 인수가 실질 0원*이라는 점입니다. 전용찬의 보증금 248,000,000원은 원래 매각가 하락 시 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.08.11. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 권리 리스크는 이 확약으로 크게 정리됩니다.
하지만 현재 실질취득은 267,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 241,000,000원의 110.8%, 최신 거래 240,000,000원보다 높은 수준이고 최근 추세도 -1.0%입니다. 여기에 5회 유찰 기록까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약으로 인수는 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리상 안도감만으로 가격까지 좋다고 평가해서는 안 됩니다.
