🔑 248,000,000원 임차보증금 · ✅ 실질 인수 0원 · 📉 시세 대비 77.6% · ⚠️ 6회 유찰
부산지방법원 2025타경102055. 대신타워펠리스 6층 605호입니다. 등기만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 권리는 전용찬의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2018.10.03., 확정일자는 2018.10.04., 전입신고는 2018.10.25., 점유개시는 2018.10.29.이고 보증금은 248,000,000원입니다. 현재 말소기준권리인 2025.04.24. 부산광역시 서구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
그 상태만 놓고 계산하면 현재 최저가 186,900,000원에서 집행비용 3,416,600원을 제외한 183,483,400원이 임차보증금에 배당되고, 64,516,600원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득이 보증금 248,000,000원 수준으로 고정돼 최저가가 내려가도 싸졌다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102055 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 53-11 대신타워펠리스 6층 605호 |
| 도로명 | 부산광역시 서구 구덕로279번길 22-5 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 80.64㎡ · 지상11층 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(아파트) 이용 · 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가 |
| 소유자 | 지영숙 · 2015.06.24. 매매 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,607,076원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2015.07.06. 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 254,800,000원은 2018.10.29. 이미 말소됐습니다. 이후 전용찬이 전입·점유하고 2024.11.06. 보증금 248,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.04.24. 부산광역시 서구 압류이며, 2025.10.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용찬 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 248,000,000원 | 有 전입 2018.10.25. | 有 확정 2018.10.04. · 배당요구 | 실질 0원 2026.08.11. 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 계산상 보증금 미배당액은 64,516,600원이지만, 확약 내용에 따라 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 77.6%
대신타워펠리스는 45세대, 사용승인일은 2015.01.28.입니다. 전용 80.64㎡가 대상 면적으로 확인되며, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 241,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 75.42㎡ 11층 240,000,000원, 대상과 같은 전용 80.64㎡ 거래는 2026.03. 10층 242,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.42㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 80.64㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2024.10 | 84.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 75.42㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2023.12 | 75.42㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.07 | 80.64㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 77.48㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 241,000,000원 |
전체 7건 평균 242,714,285원보다 최근 12개월 평균 241,000,000원을 우선해 보면, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 186,900,000원은 최근 평균의 77.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.0%로 하락 방향이므로, 과거 최고가 285,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 매력을 부풀려 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 임차인 전용찬 보증금 | 248,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,607,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 전용찬 보증금 중 64,516,600원이 미배당됩니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약서는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 이 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 내려가지 않았던 구조
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 186,900,000원 | 64,516,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 149,520,000원 | 101,373,280원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 119,616,000원 | 130,858,624원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰이 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 시나리오에서도 그 구조가 확인됩니다. 이번 사건은 확약으로 인해 이 연결고리가 끊어져, 각 회차의 실질취득액은 낙찰가 자체로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 동대신역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상11층 건물의 6층 605호이며 사용승인일은 2015.01.28.입니다. 승강기·도시가스·기계식 주차·화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 45세대 규모이며 최근 거래 추세는 -1.0%, 단지 경매 평균 유찰은 5.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 해당 확약서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 전액 미변제에도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각절차와 등기정리에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 242,714,285원보다 최근 12개월 평균 241,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -1.0%이므로 과거 최고가 285,000,000원을 현재 가치 판단의 중심으로 삼지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰, 단지 평균 5.5회 유찰이라는 수치 자체를 가격 외 리스크 점검 신호로 활용할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기만 보면 이 물건은 보증금 248,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 까다로운 구조입니다. 현재 최저가 186,900,000원보다 보증금이 크기 때문에, 확약이 없었다면 계산상 미배당 64,516,600원을 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 올라가는 물건입니다.
하지만 2026.08.11. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 186,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 241,000,000원의 77.6%이고 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다.
다만 6회 유찰, 단지 평균 5.5회 유찰, 최근 거래 추세 -1.0%라는 숫자도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아니라, 확약으로 선순위 임차권 인수위험이 실제로 해소됐는지 원문에서 최종 확인한 뒤 현재 시세와 반복 유찰 사유를 함께 검토하는 것입니다.
