부산지방법원 2025타경102058. 구평동 현대그린빌라 102동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이고 본건은 제2층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 국제자산신탁주식회사이며, 2017.09.05 신탁등기가 접수돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰된 38,416,000원은 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에는 2004.08.05 전입한 안근덕이 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리인 2017.09.05 오케이캐피탈대부주식회사 근저당보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “선순위 전입이니 대항력 확정”이라고 단정할 수 없고, 반대로 배당표상 인수 0원만 보고 “매수인 부담도 0원”이라고 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 사하로70번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 75.05㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈대부주식회사 / 94,749,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.09.05 을구 9번 근저당권 · 오케이캐피탈대부주식회사 · 채권최고액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 점유관계가 핵심
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 과거 농업협동조합중앙회·국민은행·신완중·현대해상화재보험의 근저당은 이미 말소됐고, 2017.08.07 신한카드 가압류 역시 2017.09.05 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.09.05 오케이캐피탈대부주식회사 근저당권 10,000,000원이며, 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 — “대항력 가능·미상”으로 봐야 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안근덕 | 2004.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
안근덕의 전입일 2004.08.05는 말소기준권리 2017.09.05보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않기 때문에 인수할 임차보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 인수액이 되므로, 현재 최저가 38,416,000원만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 현재 확인되는 실제 점유자는 안근덕 1명입니다.
③ 가격 비교 — 37.7%지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
동일면적 75.05㎡로 확인되는 실거래는 1건이며, 최신 확인 거래는 2022.01 · 1층 · 102,000,000원입니다. 현재 최저매각가 38,416,000원은 이 거래금액의 37.7% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 75.05㎡ | 1 | 102,000,000원 |
표면 가격만 비교하면 감정가 112,000,000원보다도 크게 낮고, 확인 실거래 102,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래시점은 2022.01입니다. 무엇보다 안근덕의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에선 “38,416,000원이니 싸다”가 아니라, 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 102,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 오케이캐피탈대부주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,324,512원 |
이 배당 계산에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 27,324,512원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 안근덕의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 내려갈수록 인수 검증은 더 중요하다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 배당표상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 38,416,000원 | 27,324,512원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 26,891,200원 | 16,007,158원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 18,823,840원 | 8,085,011원 |
배당표 계산상 세 회차 모두 오케이캐피탈대부주식회사 근저당권 10,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금이 실제로 존재한다면 인수액이 늘어날 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 가까워질 수 있으므로, 회차가 내려간다는 이유만으로 투자 메리트가 자동으로 커지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 남동하향 완경사지대의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 482.0㎡입니다.
- 도로·규제. 북동측 약 8m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역 및 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 공시지가는 679,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 현대그린빌라(26-0)는 12세대이며 사용승인일은 1998.03.12입니다. 동일면적 확인 실거래가 1건이라 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 안근덕의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 개시와 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근. 전입일 2004.08.05만으로 보증금 인수액까지 단정하지 마세요.
- 관계인 여부 검증. 안근덕은 과거 공유자이자 등기상 채무자였던 이력이 있으므로 실제 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 국제자산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2017-1196호의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 표면 할인율에만 의존하지 않기. 최저가 38,416,000원은 확인 실거래 102,000,000원의 37.7%지만, 실질취득가는 임차인 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰의 의미. 본건 3회 유찰, 단지 경매 평균도 3.0회 유찰이므로 향후 환금성까지 함께 검토하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 보증금이 실제 배당과 인수에 미치는 영향을 원본 서류로 대조하세요.
- 현장 재확인. 내부 확인이 이뤄지지 않은 감정이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인하세요.
맺으며 — “38,416,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 38,416,000원이고, 확인된 동일면적 실거래 102,000,000원의 37.7%입니다. 그러나 경매 권리분석에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않습니다.
안근덕은 2004.08.05 전입해 말소기준권리 2017.09.05보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 동시에 과거 공유자·채무자였던 관계 때문에 실제 임차인인지도 추가 검증이 필요합니다. 결국 이 사건은 대항력 가능·미상 점유자의 임차보증금과 점유관계를 확인해 실질취득가를 확정하는 것이 최우선입니다. 그 확인 없이 37.7%라는 할인율만 보고 접근하면 권리 리스크가 가격 메리트를 뒤집을 수 있습니다.
등기권리는 비교적 단순, 가격은 크게 하락, 그러나 임차인 인수는 미확정. 이 세 가지를 함께 놓고 보면 현재 단계의 판단은 “가격만 보고 입찰하기보다 권리확인 선행”이 맞습니다.
