부산지방법원 2025타경102080. 부산 사하구 하단동 870-149 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층이고, 1층과 2층 모두 일반건축물대장상 주택 용도로 조사됐습니다. 토지는 대 131.2㎡이며 일괄매각이고, 건물 1층의 판넬조 약 0.3㎡ 소규모 부합물·종물도 건물에 포함해 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2016년 12월 5일 설정된 초량4동새마을금고 근저당권 168,000,000원입니다. 해당 근저당은 2025년 회사합병을 원인으로 초량새마을금고에 이전됐고, 이후 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102080 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-149 |
| 등기 대상 | [건물] 부산광역시 사하구 하단동 870-149 내제조표8785호 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층, 2층 일반건축물대장상 주택 |
| 토지 | 대 · 131.2㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 허옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 297,845,340원 / 102,161,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량새마을금고 / 118,277,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 판넬조 약 0.3㎡ 부합물·종물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자인 허옥의 소유권이전등기는 2008년 4월 3일 접수됐습니다. 그 뒤 2016년 12월 5일 초량4동새마을금고가 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 10월 20일 회사합병을 원인으로 근저당권자가 초량새마을금고로 이전된 뒤, 2025년 10월 27일 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
후순위인 롯데카드 주식회사 가압류 8,276,335원은 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 과거 부산은행·제일은행·부산축산업협동조합·승학신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인율보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
감정가는 297,845,340원, 3회 유찰 후 최저매각가는 102,161,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,161,000원 | 76,345,589원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 71,512,700원 | 106,450,864원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,058,890원 | 127,518,505원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 내려가지만, 이 시나리오에서 증가하는 것은 매수인의 인수액이 아니라 채권자의 미배당액입니다. 3회 유찰 기준 미배당은 76,345,589원, 4회 유찰 시 106,450,864원, 5회 유찰 시 127,518,505원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,230,254원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 초량4동새마을금고 | 168,000,000원 | 99,930,746원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,276,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 176,276,335원 중 예상 배당액은 99,930,746원이며 미배당은 76,345,589원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 131.2㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 하단동 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이며 대부분 공가 상태로 조사됐으므로 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 전기·급배수·위생·도시가스 난방설비의 존재는 조사됐지만 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 1층 판넬조 약 0.3㎡의 부합물·종물도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 권리이전 관계와 가압류, 경매개시결정 및 실제 배당요구 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2016년 12월 5일 초량4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 102,161,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.
여기에 임대관계 미상, 대부분 공가 상태, 내부 미확인 및 설비 작동 재확인 필요라는 실물 리스크가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 부담보다는 현장 상태와 실제 시장가격 검증이 승부처입니다. 유찰 횟수와 감정가 할인율보다 점유·설비·주변 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
