부산지방법원 2025타경102080. 부산광역시 사하구 하단동 870-149 소재 물건입니다. 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 1층, 2층 일반건축물대장상 주택 용도입니다. ‘아파트’로 볼 물건이 아니라 토지와 2층 주택 성격의 건물을 함께 보는 물건입니다.
권리의 기준점은 오래된 등기입니다. 말소기준권리는 1998.03.24 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 데이터상 0명이므로 보증금 인수형 리스크는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-149 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층, 2층 일반건축물대장상 주택 용도 |
| 소유자 | 허옥 |
| 감정가 / 최저가 | 297,845,340원 / 208,492,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량새마을금고 / 118,277,840원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 인수형 구조는 이 데이터에서는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
② 임차인 및 인수 판단
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 데이터상 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 대항력 있는 임차인 신고 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 확정일자·보증금 신고 임차인 없음 | 0원 |
| 승계·대위 | 보증기관 승계·대위 신고 없음 | 0원 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고도 없으므로 보증금 합산 이슈는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,718,888원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제일은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 승학신용협동조합 | 87,100,000원 | 87,100,000원 |
| 5. 근저당 · 초량4동새마을금고 | 168,000,000원 | 11,673,112원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,276,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,492,000원 기준 채권자 총 청구 369,376,335원 중 204,773,112원만 배당되고, 부족액은 164,603,223원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 북측 인근입니다. 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사되었습니다.
- 용도·구조. 1층, 2층 일반건축물대장상 주택 용도입니다. 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비·상태. 기본적인 전기설비, 급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있는 것으로 조사되나, 대부분 공가상태인 것으로 조사되어 제반설비 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 131.2㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡입니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 제공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 이용상태는 1층·2층 주택입니다. 아파트식 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 공가·설비 확인. 감정평가상 대부분 공가 상태로 조사되었습니다. 전기, 급·배수, 위생, 도시가스 난방 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 부합물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 1층 소규모 부합물·종물 약 0.3㎡ 포함 평가가 기재되어 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당 164,603,223원입니다. 매수인 인수는 0원이지만 배당표상 가격 압박이 이미 드러납니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 208,492,000원 기준으로도 채권자 미배당은 164,603,223원이고, 실거래 자료가 제공되지 않아 시세 대비 저가 여부를 확정하기 어렵습니다. 더구나 물건은 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 대부분 공가 상태로 조사되었습니다. 결론은 권리는 무난, 가격과 물건 상태는 보수적으로 확인입니다.