부산지방법원 2025타경102090. 부산 사하구 다대동, 다대포항 주변에 위치한 5층 건물 내 4층 에이401호입니다. 감정평가상 이용상태는 수산물 작업장·냉동창고·사무실 등 공장이고, 화물용 승강기·냉동설비·냉난방설비가 설치된 산업용 구분건물입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.16 설정된 부산은행 근저당권 390,500,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 2건과 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자는 굿피플스 주식회사 최도석이며 전입일은 2022.09.23으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 권리 소멸 여부와 별개로, 제시외 창고 93㎡는 매각대상에서 빠집니다. 감정평가에서는 본건에 미치는 영향이 없을 것으로 보았지만, 매각물건명세서에는 매각 제외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 실제 위치·소유관계·사용관계를 확인하지 않고 입찰하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102090 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 680-32 제1동 제4층 에이401호 도로명: 부산광역시 사하구 다대동로6번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(수산물 작업장·냉동창고·사무실 등) · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 생필아유통진해점주식회사 (2024.08.21 매매, 거래가 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,412,000,000원 / 484,316,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 840,613,587원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각 제외 | 철파이프조 천막지붕 단층 창고 93㎡ |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
이 부동산은 2022년 임의경매 매각을 거치며 종전 신한은행 근저당과 다수의 가압류·압류가 정리됐고, 같은 날 부산은행 근저당권이 새로 설정됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2022.06.16 부산은행 근저당권 390,500,000원입니다.
중소기업은행의 840,000,000원 근저당권과 132,000,000원 근저당권, 2025.10.28 임의경매개시결정, 2025.12.09 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 굿피플스 주식회사 최도석 | 4층 | 2022.09.23 | 220,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.09.23은 말소기준권리인 부산은행 근저당 설정일 2022.06.16보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 220,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보면 안 된다
3회 유찰로 최저매각가는 484,316,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 1,412,000,000원의 34.3%이지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
현재 소유자인 생필아유통진해점주식회사의 2024.08.21 거래가는 480,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 그 거래가보다 4,316,000원 높은 484,316,000원입니다. 감정가와 실제 소유권 거래가 사이의 간극이 매우 크기 때문에, 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 그대로 받아들이면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,243,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 390,500,000원 | 390,500,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 86,572,840원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권 1,362,500,000원 중 477,072,840원이 배당되고, 885,427,160원이 미배당됩니다. 신청채권자인 중소기업은행도 일부만 배당받습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다대고등학교 북동측 인근으로, 다대포항 주변의 중·소규모 공장, 냉동창고, 근린생활시설과 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 1호선 다대포항역이 위치합니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 5층 건물 내 4층으로, 화물용 승강기·냉동설비·냉난방설비·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 공장용지 1,236㎡, 준공업지역이며 중요시설물보호지구(항만), 절대·상대보호구역, 비행안전구역에 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 1,039,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 별도의 제시외 창고는 매각 제외 대상입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 공장·냉동창고 용도이므로, 설비 상태와 실제 영업 활용도에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 창고 위치 확인. 매각 제외되는 철파이프조 천막지붕 창고 93㎡가 본건의 어느 부분을 점유하는지 현장에서 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서에 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 토지·건물 소유관계와 설치 경위를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 굿피플스 주식회사 최도석이 4층을 점유하고 있습니다. 대항력과 인수는 없지만 실제 인도 일정과 영업·설비 반출 문제를 확인하세요.
- 가격 기준 재설정. 감정가 1,412,000,000원 대비 34.3%라는 숫자보다, 2024년 거래가 480,000,000원과 현재 최저가 484,316,000원의 관계를 우선 보세요.
- 냉동·승강 설비 확인. 냉동설비, 화물용 승강기, 냉난방설비의 작동 상태와 수리·철거 비용을 현장에서 점검하세요.
- 조세·체납 확인. 등기상 국세 압류는 매각으로 소멸하지만, 당해세와 관리비·전기료·설비 유지비 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
- 규제 검토. 준공업지역, 항만 중요시설물보호지구, 교육환경보호구역 및 비행안전구역 제한이 목적 사업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 매각 제외 부분
등기와 임차인만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매·압류는 소멸합니다. 임차인도 말소기준권리보다 늦게 전입해 매수인이 보증금을 떠안을 위험은 없습니다.
하지만 이 물건을 안전형으로만 분류하기는 어렵습니다. 매각 제외되는 창고가 93㎡이고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 감정가 1,412,000,000원에서 3회 유찰돼 484,316,000원까지 내려왔지만, 현재 최저가는 2024년 소유권 거래가 480,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 권리는 정리되지만, 가격 메리트와 물리적 사용관계는 아직 확인되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 제시외 건물과 설비·점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
