* 확인 인수 0원과 실질취득액은 등기 및 배당 시나리오 기준입니다. 전입일·보증금·확정일자 미상 점유 1건은 대항력 가능·미상으로 원본 확인이 필요합니다.

부산지방법원 2025타경102094. 부산 사하구 당리동의 8층 건물 ‘스텔라 에이’와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 1층은 제2종근린생활시설, 2~5층은 공부상 제2종근린생활시설인 사무소지만 거주자 탐문에 따르면 다가구주택으로 이용 중이며, 6~8층은 단독주택인 다가구주택으로 사용되고 있습니다. 한 세대를 받는 경매가 아니라 다수 점유자가 있는 건물 전체와 토지를 인수하는 구조입니다.

권리의 기준점은 2018.03.14. 설정된 승학새마을금고의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이름이 확인된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 점유자가 많고, 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 내역이 남아 있어 명도와 현장 확인 난도는 낮지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 권리는 후순위 소멸형

2018.03.14. 승학새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 300,000,000원의 두 번째 근저당권을 포함해 이후의 전세권·주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권에는 공동담보 표시가 있으므로 실제 채권액과 배당관계는 공동담보 원본을 대조해야 합니다.

2021년 가압류 200,000,000원, 2024년 압류, 배원수 전세권 70,000,000원, 김혜미 주택임차권 50,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 한국석유공업주식회사와 김성훈의 전세권, 주택임차권등기 7건도 모두 말소기준일 이후 권리입니다.

② 점유자·전세권·임차권 현황

명의가 확인된 점유자 20명 가운데 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김성훈은 701호 점유자와 을구 8번 전세권자로 함께 확인되는 동일 명의이므로 중복 인원으로 계산하지 않았습니다. 주택임차권등기 7건의 보증금 합계는 420,000,000원, 현재 전세권 2건의 전세금 합계는 140,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 975,720,000원 가정)

집행비용 12,157,200원을 제외하면 첫 번째 근저당권은 전액 배당되지만, 두 번째 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 신청채권자 장태훈의 청구액 62,105,844원도 현재 회차에서는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 975,720,000원으로 감정가 1,991,264,320원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 여러 호실이 있는 건물 전체와 토지를 일괄매수하는 구조이고, 2회 유찰됐으며, 근린시설과 다가구주택 이용이 섞여 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사하구청 북측 인근으로 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 당리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 토지. 면적 226.8㎡의 대지로 준주거지역, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 외벽은 인조석 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창이며 현상은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차, 화재탐지·화재경보, 소화기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 개별 공동주택 한 세대가 아닌 다수 호실의 건물 전체이고, 근린시설과 다가구주택 이용이 혼재해 매수층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 내역 1건을 대항력 가능·미상으로 보고 전입세대확인서와 현장 점유를 대조하세요.
• 20명 점유·명도 계획. 호실별 실제 거주 여부, 퇴거 가능 시점, 연락 가능 여부를 확인하고 명도비와 강제집행 가능성을 입찰가에 반영하세요.
• 2~5층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황상 다가구주택 이용 사이의 적법성, 원상복구·이행강제금·대출 제한 가능성을 관할 기관과 확인하세요.
• 임차보증금 원본 대조. 주택임차권등기 7건과 전세권 2건의 계약서, 배당요구, 보증금 반환 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 승학새마을금고 근저당권 2건의 공동담보 목록과 다른 담보의 변제·말소 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 기계식 주차·승강기. 검사 유효기간, 수리비, 유지관리 계약과 체납 비용을 확인하세요.
• 실제 임대수익 확인. 호실별 임대료·보증금·공실률 자료를 확보한 뒤 현재 최저가의 수익성과 적정가를 산정하세요.
• 원본 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획과 배당요구종기 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 실사는 고난도”

등기 순서만 보면 구조는 분명합니다. 2018.03.14. 승학새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이름이 확인된 점유자들의 전입과 전세권·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 안 됩니다. 명의가 확인된 점유자 20명, 별도 전세권자 1개 법인, 미상 점유 1건이 있고, 2~5층은 공부상 사무소와 실제 주거 이용이 엇갈립니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래와 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 후순위 소멸형이지만, 점유·용도·명도 실사는 고난도. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 점유와 층별 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.