부산지방법원 2025타경102131. 부산 사상구 모라동 학산그린타운 1동 1층 107호, 전용 78.68㎡ 아파트입니다. 최성찬이 2014.12.11. 협의분할에 의한 상속으로 취득해 2015.01.14. 소유권이전등기를 마쳤고, 2023.03.17. 부산은행 명의로 채권최고액 94,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 삼성카드·롯데카드·신한카드·하나카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025.10.02. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 청구액 80,888,814원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 매각가를 최저가와 같은 62,720,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 대금 전부가 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 카드사 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 하지만 이 미배당 채권들은 매수인이 인수하는 권리가 아니라 채무자에게 남는 채무이므로, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 421 학산그린타운 제1동 제1층 제107호 |
| 현칭 | 101동 107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 78.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 1993.11.13 |
| 소유자 | 최성찬 (2014.12.11. 협의분할에 의한 상속, 2015.01.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,888,814원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
등재 임차인은 0명이고 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2023.03.17. 근저당권보다 뒤에 설정된 카드사 가압류 4건은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 2015.05.20. 부산광역시사상구의 압류는 2015.06.03. 이미 말소됐으며, 과거 농업협동조합중앙회·수협은행 근저당도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세
학산그린타운은 163세대, 1993.11.13. 사용승인된 단지입니다. 단지 내 전용 78.68㎡와 72.02㎡ 거래 12건의 전체 평균은 129,916,666원이며, 최근 12개월 7건 평균은 127,714,285원입니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 78.68㎡ 12층 132,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.68㎡ | 12 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 78.68㎡ | 12 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 78.68㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 72.02㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.08 | 78.68㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.08 | 78.68㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 72.02㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 78.68㎡ | 7 | 129,000,000원 |
| 2025.06 | 78.68㎡ | 1 | 114,000,000원 |
| 2025.04 | 78.68㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2025.04 | 78.68㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 78.68㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 127,714,285원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 129,916,666원 |
감정가 128,000,000원은 최근 12개월 평균 127,714,285원과 매우 가까운 수준입니다. 감정가 자체가 과도하게 높다기보다, 두 차례 유찰되면서 현재 최저가가 62,720,000원까지 내려온 구조입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 62,720,000원이며, 최근 12개월 평균의 49.1%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 104,884,439원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 123,361,751원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 136,295,870원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 등재 임차인과 인수 권리가 없어 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,528,960원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 부산은행 설정·한국주택금융공사 이전 | 94,600,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 19,197,457원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 21,233,105원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 18,447,282원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 12,597,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 166,075,479원 중 채권자 예상배당은 61,191,040원이며, 예상 미배당은 104,884,439원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·단독주택·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 모라역과 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 규모·연식. 163세대 단지이며 사용승인일은 1993.11.13.입니다. 본건은 15층 건물 중 1층에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 945,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 기타. 베란다에 탈부착 가능한 태양광패널이 설치되어 있으나 이동이 용이한 점을 감안해 별도 감정평가되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 가격 추세가 -4.0%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 낙찰 후 재매각 기간과 목표가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 현황과 현장 점유자를 대조하세요.
- 동 표기 대조. 등기상 제1동과 현칭 101동 표기가 같은 건물을 가리키는지 현장과 건축물대장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 62,720,000원은 최근 12개월 평균의 49.1%입니다. 다만 최근 가격 추세 -4.0%를 반영해 낙찰 후 보수적인 환금가격을 설정하세요.
- 1층 현장 확인. 내부 상태와 1층 특성을 직접 확인하고, 수리 필요 범위를 입찰가에 반영하세요.
- 근저당권 이전 확인. 부산은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권과 경매신청채권의 관계를 등기 원본과 채권계산서에서 대조하세요.
- 태양광패널 확인. 별도 감정되지 않은 탈부착 태양광패널의 소유관계와 인도 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 점유는 확인”
이 물건은 말소기준 이후의 후순위 가압류가 모두 소멸하고, 등재 임차인과 계산상 인수액이 없어 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 현재 최저가 62,720,000원은 최근 12개월 실거래 평균 127,714,285원의 49.1%로, 시세 대비 할인 폭도 분명합니다.
다만 가격이 낮다는 사실만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 최근 가격 흐름은 -4.0%이고, 임대관계가 미상이며 본건은 1층입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 관심권, 점유·내부 상태 확인 전 최종 입찰가는 보류입니다. 전입·점유 확인에서 새로운 인수 문제가 발견되지 않고 현장 상태가 허용 범위라면, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 경쟁력이 큰 구간입니다.
