부산지방법원 2025타경102151. 부산 강서구 대저2동 건축자재판매단지 제4동 제1층 105호 물건입니다. 감정 이용상태는 공부상 판매시설이고, 상호는 삼경전기 및 S&K Sports Body Wing으로 기재되어 있습니다. 말소기준은 데이터상 2012.11.28 중소기업은행 근저당권으로 계산되어 있으며, 이후 대구은행 근저당, 백규석 근저당, 부산신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행 가압류, 신용보증기금 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 깔끔합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이 아니라 상가 점유와 환금성입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 4동 105호 및 4동 205호 점유자가 함께 기재되어 있고, 모두 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 즉 보증금 반환을 승계하는 구조는 아니지만, 실제 인도·명도 확인은 별도의 실무 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 4동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 삼경전기 및 S&K Sports Body Wing으로 이용중 |
| 소유자 | 백예화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 923,000,000원 / 646,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 1,335,735,307원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
데이터상 말소기준은 2012.11.28 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당 2건, 백규석 근저당, 가압류 3건, 신용보증기금 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 4명, 보증기관 승계 없음
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 표에 보이는 점유자는 실제 임차인 4명으로 보되, 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 데이터상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)코시오 강성민 | 4동 105호 | 2023.07.21 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정명훈 | 4동 105호 | 2021.08.31 | 5,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박금락 | 4동 205호 | 2024.05.20 | 5,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김원기 | 4동 205호 | 2024.05.17 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 646,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,861,000원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 637,239,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,632,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 63,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 백규석 | 270,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 부산신용보증재단 | 61,734,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 76,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 40,221,050원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,283,455,050원 중 채권자 배당액은 637,239,000원, 미배당은 2,646,216,050원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해국제공항 남동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 제조업소 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 서부산유통지구역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설로 이용 중이며, 감정자료상 삼경전기 및 S&K Sports Body Wing으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 지상3층 건물 내 제4동 제1층 105호 외 1개호입니다. 사용승인일은 2012.11.26입니다.
- 토지·규제. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 유통업무설비, 경제자유구역, 비행안전제5구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 646,100,000원만 보고 저가라고 단정하면 안 됩니다. 상가 환금성과 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 105호·205호 점유 범위와 실제 영업 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 보증금 인수는 0원이나, 상가 점유자는 인도 협의·영업장 이전 이슈가 발생할 수 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 미배당 2,646,216,050원, 소유자 잔여 0원입니다. 후순위 채권자가 전혀 회수하지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부의 1번 근저당권 말소 기재, 공동담보 일부소멸 기재, 매각물건명세서의 임차인 표시를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미반영 항목. 당해세, 최우선변제, 관리비 또는 영업 관련 비용은 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “상가 실무”가 핵심
이 사건은 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하고, 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 성격은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·판매시설입니다. 현황조사상 실제 임차인 4명이 있고, 최저가 646,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔음에도 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 상가 점유·환금성·원본대조 없이는 보수적으로 봐야 하는 C급 물건입니다.