부산지방법원 2025타경102151. 부산 강서구 대저2동 건축자재판매단지 제4동 제2층 제205호로, 공부상 판매시설이며 감정 당시 상호 S&K Sports Body Wing으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 503,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 246,470,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.08.23. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 가압류 3건, 근저당권 가처분과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 205호에서 확인된 박금락·김원기의 전입·등록일도 각각 2024.05.20., 2024.05.17.로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102151 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 3141-8 건축자재판매단지 제4동 제2층 제205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 유통단지1로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(S&K Sports Body Wing) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 지상 3층 · 사용승인일 2012.11.26. |
| 소유자 | 백예화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 1,335,735,307원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
② 임차인·점유 분석 — 205호 실제 확인 인원 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금락 | 4동 205호 | 2024.05.20 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김원기 | 4동 205호 | 2024.05.17 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
경매 대상인 205호에서 확인되는 실제 점유자는 2명이며, 확인된 보증금 합계는 25,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2016.08.23.보다 뒤에 전입·등록해 대항력이 없으므로 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 점유가 계속되고 있다면 낙찰 후 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
현황조사에 함께 기재된 4동 105호의 점유자들은 경매 대상인 205호 점유자가 아니므로 본 호실의 실제 임차인 수와 보증금에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 실거래 검증은 불가능
현재 최저매각가 246,470,000원은 감정가 503,000,000원의 49%입니다. 절대적인 감액 폭은 크지만, 동일 시설의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,632,000,000원 | 242,219,420원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사대구은행 | 63,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 백규석 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 61,734,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 76,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 40,221,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 합계 2,143,455,050원 중 집행비용을 제외한 예상 배당은 242,219,420원이며, 예상 미배당은 1,901,235,630원입니다. 공동담보와 실제 잔존채권, 당해세 및 배당요구 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해국제공항 남동측 인근으로 판매시설, 제조업소와 각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 서부산유통지구역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 폭 약 20~40미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·서부산 유통지구·비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비와 화재탐지·경보설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 판매시설은 주거용 부동산보다 업종과 임대수익의 영향을 크게 받습니다. 두 차례 유찰된 사실도 매수층이 제한적일 가능성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 박금락·김원기의 실제 점유 범위와 영업 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 계약서 원본으로 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 유더블유제십육차유동화전문유한회사와 대구은행 근저당권 사이의 채권양도·승계 관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 제105호·제305호 등 공동담보 부동산의 매각·말소 상태와 채권 충당 내역을 확인하세요.
- 수익가치 검증. 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비와 인근 유사 판매시설의 임대·매매 사례를 조사해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 규제 검토. 경제자유구역·유통상업지역·비행안전구역 내에서 계획한 업종과 시설 이용이 가능한지 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 세금과 시설 유지비를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건은 2016년 대구은행 근저당권이 말소기준이 되고, 임차인과 다른 권리들이 모두 그 뒤에 형성돼 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 권리분석만 보면 인수액 0원의 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰돼 246,470,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 본건은 판매시설이고 최근 실거래 비교자료가 없으며, 205호 점유자 2명에 대한 명도 절차와 신청채권자의 배당 관계도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 적정 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익과 현장 매매사례를 기준으로 정해야 합니다.
