부산지방법원 2025타경102161. 부산광역시 북구 구포동 1240-25 소재 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 주택(지하층·1층·2층) 및 근린생활시설(지하층)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매진행 시 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 물건종류를 아파트로 볼 수 없고, 연립/다세대 + 토지 성격의 주택·근린 혼합 물건으로 접근해야 합니다.
말소기준권리는 2025.06.25 접수된 갑구 4번 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 을구 1번·을구 2번 주택임차권등기는 명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 아니하고 매수인이 인수함”이라고 적힌 권리입니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗한 할인 물건”이 아니라, 임차권 배당·미배당·인수 여부를 계산해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1240-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(지하층,1층,2층) 및 근린생활시설(지하층) 등재 |
| 건물 구조 | 1992.11.05. 사용승인 · 철근콘크리트, 벽돌조 스라브지붕 지하1층 지상2층 |
| 소유자 | 김경희 |
| 감정가 / 최저가 | 195,675,620원 / 136,973,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 25,648,363원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 문제다
이 사건의 말소기준은 2025.06.25 갑구 4번 가압류입니다. 갑구 5번 경매개시결정, 갑구 6번 가압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반대로 을구 1번 주택임차권등기와 을구 2번 주택임차권등기는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 명세서도 이 두 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 적고 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 인수 위험이 남습니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인과 보증기관을 나눠 봐야 한다
테넌츠 데이터 기준 실제 임차·점유 신고자는 장진환과 DANG THAI CHUC 2명입니다. 한국토지주택공사는 장진환 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어, 실제 임차인 수에 합산하면 안 됩니다. 다만 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기 2건이 있고, 명세서 인수 문구가 있으므로 권리분석에서는 별도 위험으로 봐야 합니다.
| 구분 | 전입/확정 | 보증금 | 판정 배지 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 장진환 | 전입 2016.09.30 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 점유자입니다. 한국토지주택공사 승계 신고가 장진환 보증금과 연결되어 있어 중복 합산 금지. |
| DANG THAI CHUC | 전입 2025.02.28 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 전입은 말소기준권리 이전이나 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 有로 단정하지 말고 원본 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 | 전입 2015.06.17 / 확정 2015.06.17 | 64,600,000원 | 우선변제 승계 | 장진환 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. |
| 한국토지주택공사 을구 2번 | 전입 2024.12.19 / 확정 2022.02.07 | 24,900,000원 | 인수주의 | 별지목록기재 부동산 1층 중 40.465㎡. 명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. |
③ 예상배당표 (매각가 136,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,717,622원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 64,600,000원 | 64,600,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 아이엠에셋대부 | 29,398,394원 | 29,398,394원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 25,648,363원 | 25,648,363원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 5,708,831원 | 5,708,831원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,899,790원 |
위 표는 제공된 자동 배당표 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 명세서상 을구 1번·을구 2번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 특히 자동 배당표에는 을구 2번 24,900,000원 임차권이 별도 배당항목으로 표시되어 있지 않으므로 원본 대조가 필수입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아질수록 싸지는 게 아니라 인수검증이 더 중요해진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 136,973,000원 | 60,755,588원 | 0원 | 자동 배당표상 신청채권자 배당 완료 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,881,100원 | 29,155,240원 | 31,600,348원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,116,770원 | 908,668원 | 59,846,920원 | 미배당 확대, 임차권 인수 여부 확인 필요 |
대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 같이 내려간다고 단정할 수 없습니다. 보증금이 배당에서 덜 갚히면 그 미배당분이 매수인 인수로 돌아올 수 있기 때문입니다. 이 사건은 현재 회차 자동 배당표상 인수액이 0원으로 표시되어 있지만, 명세서상 인수권리 문구와 을구 2번 임차권 반영 여부가 남아 있으므로 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 삼정고등학교 북동측 인근에 있고, 부근은 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 주택(지하층,1층,2층) 및 근린생활시설(지하층)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매진행 시 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구이며, 지목은 대, 토지면적은 137.7㎡, 공시지가는 717,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 2건 원본 확인. 을구 1번 64,600,000원, 을구 2번 24,900,000원이 각각 어떻게 배당되는지 배당요구·권리신고 원본을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사는 장진환 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 중복 계산하지 마세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 장진환과 DANG THAI CHUC 모두 보증금 미상입니다. 특히 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 단정하지 말고 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 최저가 136,973,000원만 볼 것이 아니라, 미배당 임차권이 인수될 경우의 총 부담을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 이용상태 확인. 주택과 근린생활시설이 함께 등재되어 있고 실제 이용상태 확인이 필요하므로, 현장 점유·층별 사용·제시외 건물 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수되는 임차권”이 먼저다
이 사건의 겉모습은 1회 유찰로 최저가가 136,973,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 속을 보면 말소기준보다 앞선 주택임차권등기 2건, 보증기관 승계 신고, 보증금 미상 점유자가 얽혀 있습니다. 특히 명세서가 을구 1번과 을구 2번 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고 있으므로, 배당에서 전액 변제되는지 확인하지 않고는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 가격은 70%지만 권리 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 싸게 받는 문제가 아니라, 무엇을 인수하는지 끝까지 확인하는 물건입니다.
