부산지방법원 2025타경102220. 부산 북구 화명동 ‘화명동대림타운’ 305동 9층 901호, 동일면적 거래 기준 139.9㎡ 아파트입니다. 감정가는 389,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 272,300,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 당감2동새마을금고이며 청구금액은 225,831,755원입니다.
가격 숫자는 매력적입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 392,700,000원이고 최신 거래는 430,000,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 가등기의 성격과 존속 여부입니다. 배당표상 임차보증금 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기는 단순한 금액 인수와 달리 소유권 취득 자체에 영향을 줄 수 있는 권리위험이므로 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1170-1 화명동대림타운 제305동 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 거래 기준 139.9㎡ · 25층 건물 중 9층 |
| 등기상 소유자 | 김순희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당감2동새마을금고 / 225,831,755원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.22. 당감2동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 273,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
순위보전을 위한 소유권이전청구권 가등기로 존속한다면 낙찰 후 본등기에 따라 매수인의 소유권이 영향을 받을 수 있습니다. 반대로 담보가등기라면 채권·배당 및 매각에 따른 소멸 여부를 별도로 검토해야 합니다. 따라서 등기사항의 문구만으로 안전하다고 결론 내리지 말고 매각물건명세서, 등기신청정보와 원인증서, 법원의 가등기 처리 내용을 서로 대조해야 합니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 경남신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지해 | 2021.03.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 후 전입 | 미상 배당요구 여부 미상 | 승계 없음 보증기관 대위신고 아님 |
실제 임차인은 정지해 1명입니다. 전입일 2021.03.05.은 말소기준권리 2020.12.22.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준권리 뒤의 전입이라는 점에서 임차보증금의 매수인 승계 위험은 없는 구조로 분석됩니다. 배당표에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세도 확인
대림타운은 3,382세대, 1998.06.01. 준공 단지입니다. 동일면적 139.9㎡의 최근 실거래 12건은 347,000,000원부터 460,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 392,700,000원, 최신 2026.07. 거래는 430,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 139.9㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 139.9㎡ | 24 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 139.9㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 139.9㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 139.9㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 22 | 347,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 11 | 389,000,000원 |
| 2025.08 | 139.9㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2025.07 | 139.9㎡ | 24 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 139.9㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139.9㎡ | 10건 | 392,700,000원 |
최저가 272,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%입니다. 전체 거래 평균 396,000,000원과 비교한 수치도 68.8%이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 다만 최근 기간 평균은 이전 기간보다 4.8% 낮아진 하락 추세입니다. 최신 거래 한 건만 보고 상승장으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,612,200원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 273,600,000원 | 267,687,800원 |
| 3. 근저당 · 페퍼저축은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,434,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 510,034,421원 중 예상 배당액은 267,687,800원이며 미배당액은 242,346,621원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 0원은 임차보증금 등 금액형 인수 기준이며, 갑구 16번 선순위 가등기의 소유권·말소 위험은 별도입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 272,300,000원 | 267,687,800원 | 242,346,621원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 190,610,000원 | 187,141,460원 | 322,892,961원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 133,426,999원 | 130,759,021원 | 379,275,400원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 내 9층입니다.
- 입지. 와석초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 주택, 도로변 상가와 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장과 부산도시철도 화명역이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지 규모. 대림타운은 3,382세대, 1998.06.01. 준공 단지로 동일면적 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 도로·토지. 서측 약 30미터 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다. 토지는 완경사의 부정형 아파트 부지입니다.
- 규제. 제1종·제2종·제3종일반주거지역과 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 392,700,000원이지만 이전 기간 대비 가격 추세는 -4.8%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 16번 가등기 원본 확인. 가등기 종류, 피담보채권 유무, 본등기 가능성, 매각에 따른 말소 여부를 매각물건명세서와 등기신청정보로 확인해야 합니다.
- 말소확약 확인. 가등기권자의 말소 동의나 법원의 매각조건이 존재하는지 확인하고, 구두 설명이 아닌 제출 서류와 기록으로 판단해야 합니다.
- 실질취득액 구분. 272,300,000원은 배당상 인수액 0원을 반영한 금액일 뿐, 선순위 가등기의 권리위험을 금액으로 환산한 값은 아닙니다.
- 임차관계 재확인. 정지해의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 현황조사 및 명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 기간보다 4.8% 낮으므로 최신 고가 거래만 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감이 조사되지 않았으므로 점유상태, 수리비, 누수·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·법정 우선채권은 관리사무소와 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 최저가만 보면 분명 눈에 띕니다. 272,300,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 392,700,000원의 69.3%이고, 임차인 정지해의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 후순위 근저당·압류·가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 갑구 16번 가등기는 말소기준권리보다 앞서며 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다. 가등기의 정확한 종류와 말소 여부가 확인되지 않으면 낙찰자가 소유권 위험을 떠안을 수 있으므로, 현재 단계의 결론은 가격 합격·권리 보류입니다. 선순위 가등기가 안전하게 정리된다는 사실이 서류로 확정될 때에만 69.3%의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
