부산지방법원 2025타경102236. 부산 서구 서대신동3가의 효목빌라 에이동 3층 301호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 118,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저가는 40,474,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.11.07 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 100,100,000원이고, 그 뒤 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 이형권이 확인되고, 전입일은 2001.05.23입니다. 이는 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금 규모가 확인되기 전까지는 매수인 실질 인수액도 미상으로 관리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102236 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 31-357 3층301호 · 도로명 부산광역시 서구 시약로 105 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제3층 제301호 · 전용 83.29㎡ |
| 소유자 | 박정식 · 2009.02.20 매매 · 거래가액 63,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2013.11.07 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 100,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 비고 | 현칭 효목빌라 에이동 301호 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
현재 소유자 박정식은 2009.02.20 매매로 소유권을 취득했고, 2013.11.07 현대캐피탈주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.05.29 롯데카드 가압류 5,117,320원과 2025.12.11 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·고려저축은행·정춘희 관련 근저당과 여러 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형권 | 2001.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 특히 전입일이 소유자 박정식의 2009.02.20 취득보다도 앞선 2001.05.23이어서, 입찰 전 점유관계와 임대차 원인을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 118,000,000원에서 현재 최저가 40,474,000원까지 내려왔고, 다음 시나리오는 28,331,800원, 그 다음은 19,832,260원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 동일 면적 실거래 비교 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
또한 효목빌라A동은 8세대 규모이고, 준공일은 2001.04.21입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로 현재 회차와 같습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체를 가격 메리트로 가점하기보다, 소규모 다세대의 환금성과 임차관계 불확실성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 100,100,000원 | 39,345,468원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,117,320원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 채무자 박정식의 파산관재인 황현종 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 확인된 채권 총액은 105,217,320원, 예상 배당액은 39,345,468원, 미배당액은 65,871,852원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 인수 여부와 금액이 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 권리분석 결론으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서대신4동주민센터 서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·아파트·단독주택·자연녹지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 동하향 경사지대 내 택지로 조성된 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 중로3류에 해당하며 자연녹지지역에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 효목빌라A동은 8세대이며 2001.04.21 준공됐습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이형권의 보증금이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 임차보증금 인수 여부가 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모·3회 유찰 이력을 감안해 재매각 가능성과 수요를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 현황조사상 임차인이 확인된 만큼 실제 점유자·점유부분과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 표면적 숫자는 강합니다. 감정가 118,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 40,474,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지는 않습니다. 현황조사상 이형권의 전입일이 2001.05.23로 말소기준보다 앞서고, 정작 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “인수액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계가 해소되지 않은 채 3회 유찰된 소규모 다세대이고 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 보증금 확인 전 입찰 판단 보류. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차인의 실제 권리와 보증금 규모가 먼저입니다.
