부산지방법원 2025타경102277. 부산 강서구 대저1동 1297-49의 근린생활시설 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 지상 2층이며, 감정평가상 1층은 물류창고·화장실, 2층은 사무실·화장실로 이용 중입니다. 토지면적은 330.0㎡입니다.
가격만 보면 감정가 1,005,868,400원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 492,876,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 가운데 김순연·배성진·주식회사 금천에프에스 배성진·배기성의 보증금 합계 45,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조로 산정되어 있기 때문입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 명의도 있어, 현재 확인되는 실질취득액 537,876,000원이 최종 부담액의 상한이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102277 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 1297-49 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 이용 | 1층 물류창고·화장실 / 2층 사무실·화장실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 · 지상 2층 |
| 토지 | 330.0㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배성진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,005,868,400원 / 492,876,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 817,003,610원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인 인수가 남는다
등기상 핵심은 2023.09.15. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 등기된 서울보증보험주식회사·신용보증기금·부산신용보증재단· 소상공인시장진흥공단·서울보증보험주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서민금융진흥원 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 임차인들의 보증금이 우선변제 없이 남아 있고, 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능한 점유 명의도 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기권리가 소멸한다 = 매수인 인수가 없다”로 볼 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 인수 4,500만원 + 미상 위험
| 명의 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정언 | — | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 김순연 | 2층 203호 | 2020.01.06 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 배성진 | 2층 204호 | 2021.04.19 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 주식회사 금천에프에스 배성진 | 1층 · 창고 | 2023.04.05 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 배기성 | 202호 · 주거 | 2020.01.03 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 은성 | 201호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
| 태성 | 202호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
| 진성 | 203호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
| 대성 | — | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 492,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,328,760원 |
| 인수 · 김순연 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 금천에프에스 배성진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배기성 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 880,000,000원 | 485,547,240원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,118,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 54,982,319원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,680,031원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,356,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,328,760원을 제외한 485,547,240원이 주식회사경남은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,304,137,220원 중 미배당액은 818,589,980원입니다. 확인된 임차인 보증금 45,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 1층은 물류창고·화장실, 2층은 사무실·화장실입니다.
- 주위환경. 낙동중학교 북측 인근으로, 주변은 소규모 공장·단독주택·나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역에 포함됩니다.
- 규제. 비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 도로 관련. 일괄매각 대상 중 목록2는 도시계획시설(도로)에 속한 도로로, 행정상 제한 정도가 감정평가에 반영되어 있습니다.
- 공시지가. 1,031,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 확인분만 반영해도 492,876,000원 + 45,000,000원 = 537,876,000원입니다.
- 미상 점유자 확인. 은성·태성·진성·대성의 전입일, 실제 점유관계, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 배성진 임대차 검증. 소유자·채무자와 동일한 이름의 임차관계가 있으므로 실제 임대차와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 상가·주거 혼재 여부 확인. 감정평가상 근린생활시설이지만 일부 점유 현황에는 주거 사용이 기재되어 있어 현황과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 도로 편입 토지 확인. 목록2가 도시계획시설 도로에 속하므로 이용제한과 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역의 적용 여부와 취득 후 이용 제약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 권리비용은 따로 계산해야 한다”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 1,005,868,400원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 492,876,000원, 즉 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금만 45,000,000원이 매수인에게 인수되므로 실제 확인 가능한 취득부담은 537,876,000원부터 시작합니다.
더 중요한 것은 이 금액도 확정 상한이 아니라는 점입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 명의가 복수로 존재해 대항력과 추가 인수액이 아직 열려 있습니다. 후순위 등기권리는 말소되지만, 이 사건의 핵심 위험은 등기부가 아니라 임차·점유관계입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 미상 점유관계가 정리된 뒤 최종 실질취득액을 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
