부산지방법원 2025타경102277. 부산 강서구 대저1동 1297-49의 토지와 지상 2층 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조로, 1층은 물류창고·화장실, 2층은 사무실·화장실로 이용 중입니다. 감정가 1,005,868,400원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 492,876,000원까지 내려왔습니다.

등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.15. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 880,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인과 점유관계입니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차관계 4건의 보증금 합계 45,000,000원이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

따라서 최저가 492,876,000원만 보고 감정가의 49%에 살 수 있다고 판단하면 안 됩니다. 인수 가정액을 합친 실질취득액은 최소 537,876,000원으로 감정가의 약 53.5%입니다. 더 중요한 문제는 은성·태성·진성·대성의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 추가 인수액을 확정할 수 없다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도

말소기준권리는 2023.09.15. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서울보증보험주식회사·신용보증기금·부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서민금융진흥원 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

과거 주식회사대구은행 근저당권 3건과 부산경남우유협동조합 근저당권도 각각 해지·말소돼, 현재 낙찰자가 등기상 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 점유자의 대항력과 보증금 반환 문제는 등기 권리의 소멸과 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 9건, 인수 가정 45,000,000원

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 점유·임차 신고는 총 9건입니다. 이 가운데 김순연·배성진·주식회사 금천에프에스 배성진·배기성은 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있는 것으로 반영됐습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서는 이들 보증금 합계 45,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득액

현재 최저가는 감정가 1,005,868,400원의 49%인 492,876,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 절반 이하로 내려온 물건이지만, 확인된 인수 가정액 45,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 537,876,000원으로 올라갑니다.

동일 조건의 실거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 근린생활시설·창고·사무실과 토지를 묶어 매각하는 물건인 만큼, 실제 수익과 환금성은 현재 임대차, 토지 규제, 건물 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 492,876,000원 가정)

총 채권액 1,304,137,220원 중 채권자 예상배당은 485,547,240원이며, 미배당액은 818,589,980원입니다. 매수인 인수 가정액 45,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지 규제

• 이용상태. 일반철골구조 기타 판넬지붕의 지상 2층 근린생활시설입니다. 1층은 물류창고와 화장실, 2층은 사무실과 화장실로 이용 중입니다.
• 위치. 낙동중학교 북측 인근이며 주변은 소규모 공장·단독주택·나대지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 면적 330.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,031,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역에 속합니다.
• 추가 제한. 비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정기간은 2024.03.02.부터 2027.03.01.까지입니다.
• 도로 관련. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 목록2는 도시계획시설인 도로에 속한 도로로서 행정상 제한 정도가 감정평가에 반영됐습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 김순연·배성진·주식회사 금천에프에스 배성진·배기성의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 사업자등록 또는 전입내역, 실제 점유 부분을 확인하세요.
• 미상 점유 4건. 은성·태성·진성·대성의 전입일, 사업자등록일, 보증금, 점유 부분을 확인해 대항력과 추가 인수액을 확정해야 합니다.
• 소유자 동일 임차인. 배성진의 임차보증금 5,000,000원이 유효한 임대차인지, 가장임차인 또는 관계인 신고인지 금융자료와 점유관계로 검증하세요.
• 실질취득 기준. 현재 입찰가를 검토할 때 최저가 492,876,000원이 아니라 인수 가정액을 더한 최소 537,876,000원부터 계산하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도의 토지·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
• 용도와 현황 일치. 근린생활시설로 평가됐지만 일부 점유자는 201호·202호·203호를 주거 용도로 신고했습니다. 건축물 용도와 실제 사용의 적법성을 확인하세요.
• 토지 제한. 도시계획시설 도로 편입 부분, 토지거래계약 허가구역, 비행안전구역, 지구단위계획과 기반시설부담구역의 제한을 확인하세요.
• 명도 계획. 여러 점유자가 존재하므로 인도명령 적용 여부, 각 점유자와의 명도 협상, 보증금 반환 순서와 비용을 사전에 산정하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람·사업자등록 현황을 최신 원본으로 다시 대조하세요.

맺으며 — “49% 최저가”보다 “미확정 인수액”이 먼저다

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 낙찰자 관점의 핵심은 후순위 채권이 아니라 선순위 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션상 45,000,000원의 보증금을 인수하므로 최소 실질취득액은 537,876,000원이며, 전입일과 보증금이 미상인 점유 신고 4건까지 남아 있습니다.

여기에 소유자 배성진과 같은 명의의 임차 신고, 근린생활시설 안의 주거 점유, 도시계획시설 도로, 토지거래계약 허가구역과 비행안전구역이 겹칩니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로는 이 복합 위험을 상쇄했다고 볼 수 없습니다. 등기 권리는 소멸하지만 임차인 위험은 미확정입니다. 미상 점유자의 보증금과 대항력을 확정하기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.