💰 최저가 273,000,000원 🧾 인수 0원 🔻 감정가 70% 👥 실제 임차인 0명 ⚠️ 미배당 1,009,396,329원
부산지방법원 2025타경102294. 부산 사상구 엄궁동 ‘엄궁롯데캐슬리버’ 203동 20층 2003호 아파트입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 20층입니다. 제공 데이터의 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보되, 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
권리 구조는 단순한 “깨끗한 신건”과는 다릅니다. 제공 배당표 기준으로는 2011년 농업협동조합중앙회 근저당과 2012년 성두원 전세권이 우선 배당을 가져가고, 후순위 근저당·가압류·압류 대부분은 미배당으로 남습니다. 매수인이 떠안는 인수액은 0원이지만, 신청채권자 배당 0원으로 표시되는 시나리오와 국세·지방세 압류 3건은 입찰 전 반드시 확인해야 하는 위험 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 203동 20층2003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 20층 2003호 |
| 소유자 | 정성진 (2019.09.24 매매, 거래가 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 273,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아이피에스에스제이차유동화전문 유한회사 / 195,704,751원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 미배당 구조는 무겁다
제공 데이터의 말소기준권리는 2011.01.04 농업협동조합중앙회 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 전세권, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 배당 또는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%지만 비교 시세가 없다
현재 최저매각가는 273,000,000원으로 감정가 390,000,000원의 70%입니다. 다만 제공 데이터에 실거래 평균이나 중개 시세가 없으므로, 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 말할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 273,000,000원과 실제 주변 거래·매물 확인입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 273,000,000원 | 70% | 1,009,396,329원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 191,100,000원 | 49% | 1,090,149,729원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 133,769,999원 | 34.3% | 1,146,677,110원 | 0원 |
세 회차 모두 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신청채권자 청구액 195,704,751원에 대해 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 이 부분은 경매 진행상 변동 가능성이 있는 핵심 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 성두원 | 180,000,000원 | 148,378,000원 |
| 4. 을구 2-2번 전세권 · - | 230,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 조척구 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 208,800,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 조척구 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,256,934원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 54,413,090원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,660,295원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 광주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 32,644,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권액은 1,277,774,329원, 채권자 배당액은 268,378,000원, 미배당은 1,009,396,329원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 엄궁초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 점포, 주택재개발공사현장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 20층 2003호이며, 공동소화전, 엘리베이터, 급배수 및 위생설비, 공동현관기, 개별난방설비 등이 탐문조사되었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 등이 표시되어 있고, 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 제공 tenants 데이터는 비어 있으나 감정요항의 임대관계는 “미상”입니다. 보증금·확정일자 있는 점유자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 현장 확인 대상으로 남깁니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 실질취득은 최저가 273,000,000원 + 인수 0원 = 273,000,000원입니다. 단, 실거래 비교값이 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원. 제공 시나리오상 현재 회차, 2회 유찰, 3회 유찰 모두 신청채권자 배당이 0원입니다. 경매 진행 변동 가능성을 법원 공고와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국세·건보 압류. 국세·지방세 압류 3건 및 국민건강보험공단 압류가 보입니다. 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있어 체납세액 확인이 필요합니다.
- 임대관계 미상. 임차인 목록은 없지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 점유자, 관리사무소 확인 없이 대항력 리스크를 완전히 배제하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 제공 데이터에는 선순위 권리와 말소기재가 함께 보입니다. 말소기준·배당순위·전세권 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 확인 가능한 시세와 진행 리스크
이 사건은 겉으로 보면 감정가 390,000,000원에서 273,000,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 부담은 크지 않아 보입니다. 하지만 제공 데이터에는 실거래 평균이 없고, 현재 회차 기준 미배당이 1,009,396,329원이며, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 결론은 단순합니다. 인수는 0원, 가격은 보류, 원본 확인은 필수. 최저가 70%라는 숫자만 보고 들어갈 사건이 아니라, 실거래·점유·배당순위까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
