부산지방법원 2025타경102304. 부산 사하구 감천동 해태아파트 102동 2304호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2005.05.03. 중소기업은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원, 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 14,413,414원과 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없고 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 81,200,000원으로 볼 수 있습니다. 권리보다 중요한 판단 요소는 시세입니다. 최근 12개월 평균에는 충분한 할인 폭이 있지만, 최신 실거래 87,000,000원과의 간격은 상대적으로 크지 않고 최근 가격 흐름도 하락세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 803-42 해태아파트 102동 2304호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.69㎡ · 감정요항표상 23층 건물 내 제22층 제2304호 |
| 소유자 | 이우진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 5,087,520원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 전세권·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나로대부주식회사의 전세권은 전세금 5,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐지만 설정일이 2023.04.05.로 말소기준일보다 늦습니다. 예상배당에서도 전액 배당되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
해태아파트는 299세대, 2000.11.27. 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.69㎡ 실거래 12건을 보면 전체 평균은 107,958,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 87,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.69㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 59.69㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2025.06 | 59.69㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 59.69㎡ | 11 | 107,000,000원 |
| 2025.01 | 59.69㎡ | 17 | 114,500,000원 |
| 2025.01 | 59.69㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.69㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 59.69㎡ | 19 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.69㎡ | 6건 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 107,958,333원 |
현재 최저가 81,200,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%, 전체 평균의 75.2%입니다. 평균 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 그러나 최신 거래가가 87,000,000원까지 내려왔고 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세도 -5.3%입니다. 따라서 가격 메리트는 인정하되, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 등급을 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 14,413,414원 | 14,413,414원 |
| 4. 신청채권자 · 신한카드 주식회사 | 5,087,520원 | 5,087,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,837,466원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권 60,500,934원이 전액 배당되고 소유자에게 18,837,466원이 남는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·공장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물이며, 급·배수 및 위생설비·승강기·공동소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 북동하향 경사지대의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망과 진출입로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 825,400원/㎡이고 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 299세대·2000.11.27. 준공 단지로 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 실거래가 87,000,000원까지 내려와 가격 변동성에 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·현장 점유 상태를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 하나로대부주식회사 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하지만, 매각물건명세서의 소멸 여부를 입찰 직전 대조하세요.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 107,958,333원보다 최신 거래 87,000,000원과 최근 12개월 평균 105,000,000원을 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.3%이므로 수리비·명도비·취득비용을 더한 총투입액이 최신 시세에 근접하지 않는지 점검하세요.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시 채권 미배당액 5,084,054원, 3회 유찰 시 21,829,118원이 발생하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2005.05.03. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 전세권·가압류·강제경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 입찰 검토가 가능한 안전형입니다.
가격도 최근 12개월 평균 대비 77.3%로 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 최신 실거래가 87,000,000원까지 낮아졌고 최근 가격 추세도 -5.3%입니다. 전체 평균 대비 큰 할인율만 보고 공격적으로 가격을 올리기보다는, 최신 거래와 실제 내부 상태를 기준으로 안전마진을 남겨야 합니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격. 현재 회차의 장점은 인수 없는 81,200,000원이라는 점이고, 핵심 위험은 하락 중인 실거래 흐름입니다.
