부산지방법원 2025타경102318. 부산 서구 토성동3가 토성세영엘리츠 10층 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 44,100,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2021.01.21 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이고 공동담보목록 제2021-13호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 윤주희의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 토성동3가 17-4 토성세영엘리츠 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 12층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 강규남 (2020.12.10. 매매, 2021.01.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤주희 / 22,574,579원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
윤주희는 2022.03.07 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖추고, 2024.10.28 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준 근저당 설정일인 2021.01.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 매각으로 임차권등기는 소멸하고, 매수인의 보증금 인수도 발생하지 않는 구조입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤주희 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 배당요구 2024.10.28 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 44,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교표본이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “반값이므로 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 49% | 4,419,668,379원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 34% | 4,432,660,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 24% | 4,441,754,542원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지고 선순위 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 임차권이 매수인에게 승계되지 않으므로 어느 시나리오에서도 금전 인수액은 0원입니다. 다만 가격 적정성은 감정가 할인율이 아니라 현장 임대료·매매사례·공실 상태를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 4,440,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 윤주희 | 22,574,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 선순위 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 윤주희와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 4,419,668,379원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 토성초등학교 서측 인근이며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물의 10층이며, 위생·급배수·승강기· 화재탐지·기계식주차·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 3,121,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 토성역 인근 입지는 확인되지만 실거래 표본과 임대관계가 확인되지 않아, 매매 유동성과 임대수익성은 현장 조사 전 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 90,000,000원과 최저가 44,100,000원만 비교하지 말고, 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 매매·임대 사례를 직접 확인하세요.
- 신청채권 구조. 신청채권자 윤주희와 임차권자 윤주희가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 판결문·지급명령 등 집행권원을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당에 공동담보목록 제2021-13호가 연결돼 있으므로 최신 등기와 공동담보목록을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 상태와 매각 후 말소 처리 여부를 등기국·관할 행정기관 및 원본 문서로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 퇴거 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·주차. 미납 관리비와 기계식주차 이용 가능 여부, 관리규약 및 공용부분 부담금을 관리사무소에서 확인하세요.
- 입찰자금. 최저가의 10%는 약 4,410,000원입니다. 입찰보증금과 잔금 조달계획을 매각기일 전에 준비하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.01.21 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 윤주희의 2022.03.07 전입·확정일자와 2024.10.28 임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아니며 금전 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 점만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교할 최근 실거래가 없고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하고 민간임대주택등기와 공동담보 근저당까지 존재합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 관계인 구조는 확인이 필요한 물건입니다. 인수 위험이 없다는 사실과 싸게 사는 문제는 반드시 분리해서 판단해야 합니다.