광주지방법원 2025타경399. 전라남도 무안군 무안읍 성남리 28-1·28-8 관련 근린생활시설과 토지입니다. 등기상 소유자는 이희종이며, 말소기준권리는 2022년 9월 15일 설정된 을구 2번 몽탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 442,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정·가압류·압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 권리의 큰 줄기는 단순하지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 실질취득액을 좌우합니다.
현재 최저매각가는 187,089,000원으로 감정가 652,512,400원의 28.67%입니다. 다섯 차례 유찰 끝에 가격은 크게 내려왔지만, 이것만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 2020년 4월 8일 전입한 여순희가 확인되고 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수 규모를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성남리 28-1 · 28-8 / 도로명주소 뻘낙지길 30 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 소유자 | 이희종 |
| 토지 | 236.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 사다리형 · 평지 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2020.11.20 · 건축물대장상 일반음식점·소매점·사무실 |
| 감정가 / 최저가 | 652,512,400원 / 187,089,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 몽탄농업협동조합 / 386,022,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 대항력은 별도 확인
말소기준권리는 2022.09.15 을구 2번 근저당권 · 몽탄농업협동조합입니다. 그 뒤에 설정된 2025.05.30 임의경매개시결정, 2025.06.30 전남신용보증재단 가압류, 2025.10.27 무안군 압류, 2023.01.05 을구 4번 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 후순위 권리 자체의 인수 문제는 크지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인되지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여순희 현황조사매각물건명세서 | 2020.04.08 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 우선변제권 규모도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 보증금 확인 전 입찰가를 최종 확정하면 안 되는 유형입니다. 매각물건명세서 보완 여부와 실제 임대차계약의 존재·보증금·점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,419,246원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 몽탄농업협동조합 | 442,000,000원 | 183,669,754원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 몽탄농업협동조합 | 62,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 전남신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당은 몽탄농업협동조합에 183,669,754원이 지급되고, 채권 총액 521,400,000원 중 337,730,246원이 미배당으로 남습니다. 실제 배당은 당해세 및 임차인 관련 권리에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세·환금성 — 거래가 아니라 현황이 핵심
확인된 자료에서는 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가와 시장가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 187,089,000원이 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 실거래 비교보다 임차인 인수 여부와 근린생활시설의 공실·영업 상태, 토지와 건물의 실제 이용가치를 함께 확인하는 방식이 적절합니다.
⑤ 입지·토지·건물 체크
- 입지. 무안경찰서 북동측 인근, 무안낙지골목 주변의 근린생활시설·공공시설·교통시설 중심 상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 간선도로가 입지해 일반적인 교통상황은 보통시로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 주거환경개선지구 및 소로1류 저촉 사항이 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 236.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 건물. 일반철골구조 2층 건물, 사용승인일 2020.11.20. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 토지 28-1과 28-8의 합병 관련 현황이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 여순희의 보증금이 미상입니다. 계약서·보증금·점유 현황과 매각물건명세서 보완 여부를 우선 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인 인수 가능 금액을 더해 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 총취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 공실 확인. 1·2층 대부분 공실인 근린시설이므로 실제 임대 가능 면적과 현 영업면적을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·일괄매각. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 문구와 토지 합병 현황을 원본으로 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 소로1류 저촉 등 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 337,730,246원으로 추정되므로 배당과 임차인 권리관계를 함께 검토하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다고 실질취득가가 낮은 것은 아니다”
이 물건은 감정가 652,512,400원에서 187,089,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라 표면적인 할인폭은 큽니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 여순희의 보증금 미상입니다. 전입일 2020.04.08이 말소기준권리 2022.09.15보다 앞서므로 매수인에게 보증금 인수 부담이 생길 가능성이 있고, 현재 자료만으로 그 액수를 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 확인되지 않아 최저가를 근거로 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “대항력 임차인의 실제 보증금”을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 임차인 보증금과 점유관계, 제시외 건물 및 일괄매각 범위, 공실 상태까지 확인한 뒤에야 입찰가 상한을 정하는 것이 안전합니다.
